Convention d’occupation précaire
Selon certaines conditions, les parties peuvent déroger à l’application des règles classiques du contrat de bail lorsqu’une situation de précarité existe pour le locataire du bien. Elles concluent alors une convention dite d’occupation précaire.
Néanmoins, pour échapper au régime strict et protecteur du bail, il faut comprendre dans quelles conditions une convention d’occupation précaire peut être reconnue et quel est le régime juridique applicable à cette convention.
Qu’est-ce qu’une convention d’occupation précaire ?
La convention d’occupation précaire est un contrat qui permet aux parties de ne pas appliquer le régime classique du contrat de bail.
Cette convention est créée par l’usage et la pratique. Cependant, l’article L.145-45-1 du Code de commerce confirme le fait que la convention d’occupation n’est pas soumise aux règles du bail commercial.
Dans ce contrat, les parties – propriétaire et locataire – affirment leur volonté de donner à l’occupant un droit de jouissance précaire unique en échange d’une contrepartie financière modique.
Deux conditions sont essentielles pour que le contrat soit valable dans la pratique. Il faut :
- une précarité objective ;
- une contrepartie financière minime.
L’appréciation de ces deux critères est affinée par la jurisprudence en raison du silence de la loi dans ce domaine.
Un objectif de précarité pour exister
La jurisprudence vient préciser la notion de « précarité objective » pour aider les parties à organiser leurs relations contractuelles dans une convention d’occupation précaire.
Cet encadrement jurisprudentiel vise à éviter les dérives de ces conventions utilisées lorsque les parties ont uniquement la volonté d’échapper aux règles plus contraignantes des baux d’habitation classiques.
La jurisprudence et l’objectif de précarité
Tout d’abord, la jurisprudence affirme le fait que la précarité doit exister chez l’occupant dès la signature de la convention d’occupation de précarité, selon la Cour de cassation du 29 avril 2009.
La durée de la convention est incertaine puisqu’elle est liée à la situation très précaire de l’occupant.
À noter : la grande liberté de cette convention implique pour les parties de pouvoir mettre fin à la convention d’occupation sans préavis.
Attention : il ne suffit pas, pour les parties, de vouloir créer une convention d’occupation précaire pour que celle-ci soit valable. Il faut surtout qu’un motif de précarité légitime existe, c’est-à-dire, un motif indépendant de leur seule volonté !
C’est notamment le cas lorsqu’une association met une location à la disposition d’une famille sans abri. La convention de précarité est établie, même si les occupants doivent s’acquitter d’une somme, appelée loyer.
Une convention d’occupation précaire est aussi reconnue lorsque les occupants sont dans l’attente d’une expropriation.
La jurisprudence et la contrepartie financière modique
Dans un contrat d’occupation précaire, cette notion de contrepartie financière permet de donner un indice supplémentaire sur le caractère du contrat qui lie les parties.
En effet, la 3e chambre civile précise que « la modicité de la participation forfaitaire est un indice caractéristique de la présence d’une telle convention » (Cour de cassation, 29 juin 1994).
Lors d’un litige, elle permet alors aux juges de connaître l’objet du contrat qui organise les relations contractuelles des parties. En effet, les juges ne se fient pas uniquement au nom du contrat pour le reconnaître au niveau juridique.
Le régime juridique de cette convention
Sans avoir de règles juridiques propres, la convention d’occupation précaire doit tout de même avoir un régime juridique.
L’application des articles du Code civil
Il faut retenir que la convention d’occupation précaire se voit appliquer la plupart des articles 1709 et suivants du Code civil.
Selon ce principe, il est possible de dire que la convention d’occupation est un “louage de choses” par lesquelles les parties s’obligent l’une et l’autre à jouir d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.
Le propriétaire doit permettre aux occupants une jouissance paisible des locaux pendant la durée de la convention, sauf en cas de force majeure.
Attention : la loi ne précise pas la forme qu’il faut donner à la convention d’occupation précaire. Les parties peuvent donc librement former une convention à l’oral. Cependant, pour éviter des litiges, il est fortement recommandé de noter par écrit l’ensemble de leurs obligations. La convention prend alors la forme d’un contrat.
À noter : contrairement aux baux classiques, la convention d’occupation précaire ne peut pas donner lieu à un droit de renouvellement pour l’occupant. Le refus du droit de propriété pour le locataire ne lui permet donc pas de faire une quelconque demande pour exiger le versement d’une indemnité d’éviction.
Au niveau de sa durée, le régime juridique de la convention ne prévoit pas de limite dans le temps. Elle peut exister tant que le motif légitime de précarité peut être justifié au moment de la signature.
L’encadrement juridique de la convention d’occupation précaire est large. Dans ces cas, il est fortement conseillé d’être très précis lors de la rédaction des clauses de la convention pour éviter les situations d’incertitudes qui aboutissent, la plupart du temps, à des litiges.