Indice des loyers commerciaux : ILC

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Dans le cadre d’un bail commercial, les parties signent un contrat qui organise leurs relations. Il est primordial de rédiger soigneusement celui-ci pour éviter, à la fin du bail, des situations litigieuses.

Les loyers professionnels peuvent être modifiés au cours d’un contrat de bail à la demande de l’une ou l’autre des parties et à certaines conditions. Pour éviter les dérives, l’indexation des loyers est particulièrement encadrée par le Code de commerce. L’indice des loyers commerciaux, aussi appelé ILC, est une référence à utiliser lorsque le bail est de type commercial.

Quelle est la définition de cet indice, et surtout, comment l’utiliser lors de la révision d’un loyer professionnel ?

Définition de l’ILC

L’instauration de l’indice des loyers commerciaux est réalisée par la loi du 4 août 2008 dite Loi de modernisation de l’économie.

Le décret du 4 novembre 2008 vient ensuite préciser la méthode de calcul à utiliser pour mesurer la révision du montant de son loyer.

Cet indice sert de référence lorsque le prix du loyer d’un bail commercial est ajusté ou réajusté. Le bailleur utilise alors l’ILC comme modèle pour éviter une augmentation abusive du loyer.

À noter : avant la mise en place de cet indice, les bailleurs utilisaient comme référence l’indice du coût de la construction, aussi appelé ICC.

L’ICC se montrait trop régulièrement instable. Son manque de fiabilité a conduit le législateur à opter pour de nouveaux indices. Le coût de la construction n’est donc plus utilisable comme référence depuis le 1er septembre 2014.

Le bailleur doit maintenant utiliser, selon la nature de son contrat de bail :

  • l’ILC, pour les activités commerciales,
  • l’ILAT (indice des loyers des activités du tertiaire), pour les activités libérales ou non commerciales.

Concernant, l’indice des loyers commerciaux (ILC), il est composé de plusieurs éléments :

  • l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers à 50 %,
  • l’indice du coût de la construction à 25 %,
  • l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur à 25 %.

Les indices sont calculés pour chaque trimestre. Les données sont disponibles sur le site de référence en matière de statistiques de l’INSEE.

Cette variation impacte directement la révision des loyers des baux commerciaux.

Attention : les deux parties du bail – bailleur et locataire – doivent donner leur accord pour l’utilisation de l’ILC comme référence lors d’une indexation de loyer dès la signature du contrat.

Cet accord se matérialise par une clause dans le contrat de bail dans laquelle l’indice utilisé pour la révision du contrat est précisé. Si les parties choisissent d’utiliser un indice en particulier et qu’elles l’inscrivent dans le contrat, elles devront impérativement l’appliquer lors de la révision.

Soyez donc bien vigilant lors de la signature de votre bail !

Qui est concerné par l’ILC ?

L’indice de référence du bail commercial

L’ILC est l’indice de référence pour le contrat de bail commercial.

Ce support juridique est encadré par l’article L.145-1 du Code de commerce. Il précise que le bail commercial concerne les personnes immatriculées au Registre du commerce et des sociétés ou bien au Répertoire des métiers.

Le bail commercial vise donc les artisans ou les commerçants.

Rappel : pour être valable, l’indice de référence utilisé lors de l’indexation par le bailleur doit être impérativement inscrit par les parties dans le contrat de bail !

La révision du loyer dans un bail commercial

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans selon l’article L.145-4 du Code de commerce.

Or, la révision du loyer peut être réalisée uniquement tous les trois ans.

Par principe, le loyer du bail commercial doit correspondre à la valeur locative du bien. La révision du loyer doit alors suivre cette valeur locative, en cas d’augmentation ou de diminution.

À noter : la possibilité pour les deux parties (bailleur et locataire) de faire une demande de révision de loyer tous les 3 ans est légale. Il ne faut pas forcément prévoir une clause dans le contrat pour le préciser.

Le bailleur et le locataire peuvent réaliser une demande de révision de loyer. Il faut alors envoyer à l’autre partie une lettre avec accusé de réception ou bien réaliser un acte d’huissier en précisant le montant du nouveau loyer après son indexation.

C’est ici qu’intervient l’ILC. Les parties doivent calculer le montant de la révision en fonction de l’indice de référence.

Le mode de calcul à suivre est le suivant :

Nouveau loyer = loyer actuel x (dernier indice de référence connu à la date d’anniversaire/indice de référence du même trimestre de l’année précédente)

Cette modification est plafonnée à hauteur de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, comme le confirme l’article L.145-4 du Code de commerce.

Pratique : Si vous êtes bailleur ou locataire au sein d’un bail commercial, il est donc important de connaître la signification du sigle « ILC » et son utilisation. En cas de révision du loyer, cela vous permettra de comprendre comment l’utiliser et dans quelles conditions.

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