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Article 606 du Code civil : qui paye les gros travaux de réparation ?

Dépot de garantie et bail commercial

Dans un contrat de bail, le principe est simple : le propriétaire supporte automatiquement la responsabilité des gros travaux de l’immeuble loué.

Pour éviter les litiges, il est important de clarifier quels sont les travaux à la charge du locataire et quels sont ceux qui restent à la charge du propriétaire. En effet, dans certains cas, la responsabilité peut être transférée au locataire.

Le manque de précision de la loi sur la définition de la notion de "gros travaux" entraîne une action jurisprudentielle en la matière.

Que sont « les grosses réparations » selon l’article 606 ?

L’article 606 du Code civil précise que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

La difficulté est que ce texte ne permet pas d’avoir une réponse parfaitement claire pour déterminer qui porte la responsabilité entre les parties – locataire et bailleur – selon la nature des travaux.

En cas de doute, c'est à la jurisprudence de venir interpréter la loi pour en donner une définition plus précise.

L'interprétation jurisprudentielle avant 2005

La jurisprudence est abondante avant 2005 concernant l’interprétation des « grosses réparations » de l’article 606 du Code civil.

Par exemple, le ravalement est considéré comme une grosse réparation lorsque ce dernier nécessite une intervention lourde et un traitement de la surface, selon l’audience de la Cour de cassation du 21 février 1996.

Toutefois, les travaux portant sur le ravalement peuvent être considérés comme étant à la charge du locataire s’il s'agit d'un simple rafraîchissement des murs. Dans ce cas, il faut alors que les travaux soient considérés comme une opération d’entretien.

Selon l’audience de la Cour de cassation du 30 mai 1996, la peinture et la zinguerie sont considérés comme des travaux d'entretien et restent, à ce titre, à la charge du locataire.

Plusieurs arrêts du même type viennent régulièrement alimenter la jurisprudence sur cet article. Avant 2005, la Cour se contentait d’interpréter de manière restrictive le contenu de l’article 606 du Code civil.

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Le tournant jurisprudentiel depuis 2005

Cependant, en 2005, l’interprétation de la Cour évolue. En effet, le 13 juillet 2005, elle donne une définition plus précise :

  • Les grosses réparations sont les travaux qui concernent la structure ou la solidité de l’immeuble loué. Ces dernières sont donc à la charge du bailleur.
  • Les réparations d’entretien sont celles réalisées dans le but de maintenir le bon état d’entretien du bien loué. Elles sont à la charge du locataire.

Ces deux définitions permettent de déterminer la responsabilité du bailleur ou bien du locataire en fonction des points à réparer dans l’immeuble.

Les cas d'exception où le locataire est responsable des gros travaux

Il existe des cas dans lesquels le bailleur peut refuser de supporter la responsabilité des grosses réparations :

  • Le locataire n’a pas correctement entretenu les murs du local alors qu'il a l'obligation de le faire. Si ce manque d'entretien entraîne de grosses réparations, il peut en être tenu responsable et en supporter les frais.
  • Le locataire entreprend lui-même de faire des travaux sans en avoir au préalable averti le propriétaire. Dans le cas où ces travaux entraînent ensuite de grosses réparations, le bailleur peut refuser de les financer.

À noter : c’est au bailleur de prouver la faute du locataire pour s’exonérer de toute responsabilité.

Les nouveautés de la loi Pinel de 2014

Avant 2014, le bailleur pouvait librement insérer dans le contrat de bail une clause pour transférer la charge des grosses réparations au locataire. Les parties pouvaient organiser librement les termes de leur contrat.

La loi Pinel du 18 juin 2014 vient encadrer ces dispositions afin de mieux protéger les locataires. En effet, désormais, le bailleur n’a plus la possibilité de transférer à son locataire sa responsabilité sur les grosses réparations.

Attention : cette nouvelle disposition est d’ordre public. Cela signifie que ce droit ne peut être retiré au locataire.

Le nouvel article R145-2 du Code civil précise les réparations qui ne peuvent plus être mises à la charge du locataire :

  • les grosses réparations liées à l’article 606 du Code civil ;
  • les travaux liés à la vétusté de l’immeuble, si ces derniers se réfèrent aux grosses réparations ;
  • les travaux imposés par l’Administration.

De plus, le bailleur doit établir un inventaire précis qui reprend les charges, les impôts, les taxes et les redevances liés au bail. Cet inventaire a pour but de fixer la répartition de ces charges entre propriétaire et locataire, selon l’article L.145-40-2.

À noter : cet inventaire est à faire pour la signature du contrat de bail et à renouveler tous les 3 ans ! Il doit alors mentionner les travaux prévus dans les 3 ans à venir et les travaux effectués au cours des 3 dernières années en précisant leurs coûts. L’objectif est alors d’éviter les litiges entre les parties, au profit du locataire.

Attention : si les clauses contenues dans le bail ne sont pas assez précises concernant la définition des travaux ainsi que la réparations entre locataire et propriétaire, les dépenses sont automatiquement transférées à la charge du propriétaire !

Bailleur ou locataire, il faut se montrer vigilant lors de la signature du contrat de bail pour éviter les situations litigieuses. Chaque partie doit connaître ses engagements et ses responsabilités durant la durée du contrat.