Cession de bail commercial : ce qu’il faut savoir

Dépot de garantie et bail commercial

Le bail commercial permet au locataire de céder son bail au cours de la durée du contrat. Les conditions d’une cession sont particulièrement strictes.

Il faut connaître les actions à réaliser pour ne pas tomber sous le coup d’une sanction. En effet, en cas de non-respect des procédures, les conséquences peuvent être très lourdes pour l’ancien locataire, mais également pour le nouveau.

1. Les conditions de la cession du bail commercial

Les conditions de fond à respecter lors de la cession

La cession du bail commercial est la procédure par laquelle le locataire – le cédant – décide de céder son bail à un nouveau locataire – le cessionnaire. Il lui transmet alors les droits et obligations du contrat de bail.

Attention : cette possibilité offerte au locataire ne peut pas être interdite par le propriétaire des bureaux, comme le précise l’article L.145-16 du Code de commerce.

En revanche, le propriétaire peut venir encadrer et limiter l’application de cette cession de bail. Pour cela, il peut ajouter certaines clauses particulières dans le contrat de bail commercial.

Il peut s’agir :

  • d’une clause d’agrément : le bailleur doit alors être d’accord pour permettre la cession de bail de son locataire ; cette autorisation peut être expresse ou tacite, selon la volonté des parties ;
  • d’une présence lors de la cession : le bailleur peut demander à être présent lors de la cession du bail ;
  • d’une forme particulière pour l’acte de cession : par exemple, le bailleur peut imposer une forme notariée pour l’acte de cession du bail ;
  • d’un droit de préemption : le bailleur peut imposer d’être prioritaire si le locataire vend son fonds de commerce.

À noter : le locataire sortant peut librement décider de céder son bail avec ou sans son fonds de commerce. Dans le cas d’une cession sans le fonds de commerce, il cède uniquement son droit au bail. Pour rappel, le droit au bail est un élément du fonds de commerce acquis par le locataire lors de la signature du contrat de bail commercial.

Attention : dans le contrat de bail commercial, il faut anticiper cette cession pour définir la valeur du droit au bail.

Les conditions de forme à respecter lors de la cession

Le bailleur doit être informé de la cession du bail par acte d’huissier. Pour être valable, cette notification doit contenir certaines mentions précises.

En effet, c’est cette dernière qui permet au bailleur de donner ou non son accord, le cas échéant, pour la cession du bail.

Il faut préciser plusieurs éléments concernant le nouveau locataire, tels que son identité et ses coordonnées.

Il convient aussi d’indiquer la date de cession prévue.

Attention : l’acte de cession doit être enregistré auprès du Service des impôts dans un délai d’un mois après sa signature. L’enregistrement s’effectue sur le lieu du local loué.

Le prix de vente est alors impacté par des taxes :

  • un abattement de 23.000 euros est pratiqué sur le prix de vente ;
  • un taux de 3 % est appliqué sur la fraction du prix de vente comprise entre 23.000 et 200 000 euros ;
  • un taux de 5 % est appliqué sur la fraction du prix de vente supérieure à 200.000 euros.

À noter : par convention, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur, sauf si une clause dans l’acte de cession le prévoit autrement.

2. Les effets de la cession du bail commercial sur les parties

Les effets sur les parties sont plutôt simples. Le nouveau locataire – le cessionnaire – bénéficie des mêmes droits et obligations que le locataire précédent – le cédant.

Pour le bailleur, le contrat reste identique. Aucune modification n’est effectuée sur le contrat de bail commercial. La seule mention qui change est le nom du titulaire.

À noter : la cession du bail ne peut pas permettre au bailleur d’augmenter ou de diminuer le montant de son loyer.

3. Les sanctions en cas d’irrégularité

Les sanctions sont lourdes pour les parties si ces dernières ne respectent pas les obligations liées au contrat de bail commercial.

L’inopposabilité de la cession du bail commercial

Si le bailleur n’est pas correctement informé de la cession ou bien que son locataire – le cédant – ne respecte pas les clauses limitatives du contrat, la cession est inopposable au propriétaire.

En définitive, le changement de locataire n’est pas avéré !

Cette situation est reconnue lorsque le locataire ne sollicite pas l’accord de son propriétaire alors qu’il est tenu de le faire par une clause d’agrément, mais aussi lorsque l’information du bailleur n’est pas réalisée sous une forme notariée.

Ainsi, le bailleur peut mettre en place plusieurs actions envers le nouveau locataire :

  • considérer le nouveau locataire – le cessionnaire – comme occupant sans droit ses locaux professionnels : il est donc dans son droit de demander une expulsion ;
  • refuser le renouvellement du bail commercial au nouveau locataire – le cessionnaire – sans avoir à payer d’indemnités d’éviction.

Attention : dans cette situation, le nouveau locataire est aussi en droit de se retourner contre le précédent locataire – le cédant – pour exiger des dommages et intérêts.

L’action du bailleur ne s’arrête pas là. Il peut agir aussi sur le cédant (l’ancien locataire).

Dans ce cas, plusieurs actions sont possibles :

  • exiger le paiement des loyers, puisque le cédant reste locataire officiel des locaux professionnels du bailleur ;
  • refuser le renouvellement du bail puisque celui-ci n’exploite plus personnellement le fonds de commerce.

La résiliation du bail commercial

Le bailleur peut aussi mettre un terme au contrat de bail commercial.

Ce moyen peut s’exercer de deux façons :

  • par une action en justice ;
  • par une clause résolutoire.

À noter : la rédaction d’un contrat de bail commercial est donc particulièrement importante pour éviter par la suite de longues actions en justice. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseil en immobilier d’entreprise pour cette étape !

Attention : pour réaliser une extinction de bail commercial, le bailleur doit prouver qu’un manquement grave a été réalisé par son locataire, comme cela est le cas lors de la violation d’une clause d’agrément.

En définitive, dans un bail commercial, il est important de respecter les règles en cas de cession. Dans le cas contraire, les conséquences de leur non-respect sont particulièrement lourdes !

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