Acheter en crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier est un mode de financement singulier particulièrement adapté aux jeunes entreprises qui ne souhaitent pas contracter un emprunt. Pour ces dernières, ce mécanisme financier paraît particulièrement avantageux. Mais alors concrètement, quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Et quelles sont les modalités à suivre pour l’acheteur ?
Qu’est-ce qu’un crédit-bail ?
Les entrepreneurs ne peuvent pas toujours se permettre de prendre un prêt à long terme, particulièrement lorsqu’ils démarrent leur activité ou qu’ils sont en phase de croissance.
Pour autant, l’achat reste possible grâce au crédit-bail immobilier.
Le crédit-bailleur achète un local professionnel qu’il loue ensuite à une entreprise (crédit-preneur).
Une entreprise qui n’est pas aujourd’hui en capacité d’acheter un local professionnel peut donc louer le bien immobilier. Le contrat de crédit-bail a la particularité d’ajouter une option d’achat à la fin du contrat.
Vous pourriez comparer ce type de contrat à du leasing de voiture - par exemple.
Attention : le crédit-bail immobilier est réservé aux biens immobiliers à usage professionnel. Ce mode de financement n’est donc pas adapté aux particuliers souhaitant acquérir un local mixte d’habitation et professionnel.
Le crédit-bailleur
Le crédit-bailleur peut être une entreprise commerciale ou une collectivité locale.
Couramment, ces opérations sont réalisées pas des banques commerciales (par l’intermédiaire de leurs filiales de crédit) ou les sociétés spécialisées dans le crédit-bail.
Attention : le code monétaire et financier précise à son article L.511-5 que la pratique du crédit-bail immobilier ne doit pas prendre un caractère habituel pour les personnes qui ne sont pas un établissement de crédit.
Si le crédit-bailleur ne respecte pas cette réglementation, le contrat peut être considéré comme nul par le crédit-preneur !
Dans quels cas acheter en crédit-bail ?
Le contrat de crédit-bail peut concerner un immeuble bâti ou un immeuble à construire selon l’article L.313-7 du code monétaire et financier. Dans ce dernier cas, le contrat inclut une promesse de crédit-bail.
Le crédit-bail immobilier est autorisé pour toutes les entreprises assujetties :
- à l’impôt sur les sociétés (IS)
- aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- aux bénéfices non commerciaux (BNC)
- aux bénéfices agricoles (BA)
Attention : le crédit-bail immobilier est réservé aux biens immobiliers à usage professionnel. Ce mode de financement n’est donc pas adapté aux particuliers souhaitant acquérir un local mixte d’habitation et professionnel à travers un crédit immobilier.
Les avantages du crédit-bail immobilier
Comme nous l’avons vu, le crédit-bail immobilier offre de nombreux avantages et d’autant plus pour les jeunes entreprises qui ne souhaitent pas s’engager sur des prêts de longue durée.
D’un point de vue comptable, cette solution est assez bénéfique pour une entreprise.
En effet, en tant que locataire, elle a la possibilité de déduire ses loyers de son exercice comptable; ils sont alors considérés comme des frais déductibles.
Cette situation n’endette pas l’entreprise puisque la location n’apparaît pas dans son bilan. La solvabilité apparente de la société n’est donc pas affectée.
En définitive, sa situation financière n’est pas impactée pendant toute la durée du crédit-bail.
Le crédit-bailleur peut, pendant la construction de l’immeuble, si tel est le cas, récupérer la TVA.
Attention : il faut savoir que le coût final du crédit-bail immobilier est généralement plus important qu’un emprunt classique. Cela se justifie par la possibilité réservée au preneur d’acheter ou non le local à la fin de son contrat.
L’entreprise a aussi la possibilité de financer son investissement à 100 % sans avoir à fournir d’apport personnel ! C’est un avantage considérable pour les jeunes entreprises qui n’ont parfois pas les moyens d’investir dans un emprunt où une caution et un apport sont indispensables.
Par principe, le propriétaire doit s’acquitter - durant le crédit-bail - de la taxe foncière. Cependant, il est possible de prévoir dans le contrat de crédit-bail une clause qui transfère la charge de celle-ci au locataire.
Attention : le locataire est, par contre, chargé de payer la cotisation foncière pour exercer sa profession au sein de l’immeuble.
Les limites du crédit-bail immobilier
Avant de s’engager dans ce contrat de location, il faut connaître ses avantages et ses inconvénients.
La souplesse du contrat de crédit-bail immobilier rend celui-ci plus onéreux qu’un contrat de prêt classique. Les frais de gestion supportés par l’établissement bancaire ou l’entreprise spécialisée et les frais d’assurance sont plus importants.
Les conditions pour obtenir l’accord du contrat de crédit-bail immobilier sont plus souples que lors d’une demande d’emprunt à la banque. Cependant, il faut tout de même que l’entreprise puisse démontrer qu’elle est capable de payer ses loyers jusqu’à la date de fin du contrat.
Comme dans tous les contrats de location, la situation financière du preneur est analysée et les risques évalués avant la signature du contrat de crédit-bail immobilier.
Attention : dès lors que le contrat de crédit-bail immobilier dépasse 12 ans, il est nécessaire de faire publier le contrat à la conservation des hypothèques. Si cette action n’est pas réalisée, le contrat ne sera pas opposable aux tiers !
Les modalités à suivre pour l’acheteur
Le contrat de crédit-bail immobilier doit prévoir une date à partir de laquelle le crédit-preneur doit se prononcer.
Les possibilités proposées à l’acheteur en fin de contrat
À la fin du contrat, l’acheteur peut choisir :
- d’acheter le bien immobilier pour la valeur convenue dans le contrat ;
- de restituer le bien qu’il louait jusqu’à présent au crédit-bailleur ;
- d’engager une nouvelle période de location simple, avec l’accord du crédit-bailleur ;
Pour acquérir le bien immobilier, le crédit-preneur doit payer la valeur résiduelle prévue dans le contrat de crédit-bail en tenant compte des loyers versés jusqu’à présent.
L’entreprise locataire peut donc devenir propriétaire :
- par l’exécution d’une promesse unilatérale de vente après la levée de l’option ;
- par l’acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lesquels ont été édifiés le ou les immeubles loués (principe de l’accession) ;
- lors du transfert de plein droit de la propriété de l’immeuble édifiés sur le terrain appartenant au locataire (bail à construction) ;
Les obligations de l’acheteur après son acquisition
À la fin du contrat, le locataire devient propriétaire du bien immobilier. Il est alors nécessaire de procéder à des réintégrations.
Pour cela, l’acheteur doit calculer la différence entre la valeur du bien à la signature du contrat de crédit-bail et le montant des amortissements qu’il aurait pu réaliser s’il avait été propriétaire de ce bien dès le départ (selon l’article du code général des impôts 239 sexies).
Si le prix d’achat est inférieur au résultat obtenu, l’acheteur doit réintégrer la partie des loyers versés pendant le contrat.
Il est important de noter que les PME qui ont contracté un crédit-bail sur une durée minimale de 15 ans entre 2007 et 2013 ne doivent pas réintégrer dans leurs bénéfices la partie des loyers correspondant à la différence entre le prix d’achat du bien et sa valeur résiduelle.
Cette condition est valable uniquement si l’opération concerne un bien situé dans une zone en revitalisation rurale (ZRR) ou une zone d’aides à finalité régionale.