Projet de loi ELAN : ce que cela va réellement changer
La loi ELAN dit « évolution du logement, de l’aménagement et du numérique » vise à adapter les logements aux besoins des citoyens.
L’objectif à travers ces modifications est de parvenir à :
- Faciliter la construction de logements et surtout des logements sociaux.
- Adapter les logements aux nouveaux modes de vie notamment en lien avec la mobilité professionnelle.
Les changements proposés ont été adoptés par l’Assemblée nationale le 13 juin 2018, puis par le Sénat le 26 juillet 2018. La promulgation de la loi est ensuite attendue pour l’automne 2018.
Quelles sont les modifications concrètes à attendre pour les bailleurs de locaux professionnels, mais aussi plus largement pour l’ensemble des français bailleurs, locataires ou propriétaires ?
Des mesures d’urbanisme simplifiées pour encourager l’accès au logement
Fluidifier les procédures du permis de construire
En tant que promoteur immobilier ou bailleur social, les procédures pour obtenir un permis de construire peuvent être très longues. Les risques « d’attaque » pour ralentir votre projet sont nombreuses.
L’objectif de la loi ELAN est d’encadrer, de manière plus efficace, les recours mis en place afin d’accélérer leurs traitements.
Les délais de jugement lors de telles procédures ne devront pas dépasser 10 mois. Aujourd’hui, la moyenne est autour de 24 mois !
Transformer des bureaux obsolètes en logement
La loi vise à encourager fortement la transformation des bureaux non occupés ou obsolètes en logements. La loi vise un objectif de transformation de 500 000 m2 de bureaux pour 2020 !
Aujourd’hui, si vous êtes bailleur de locaux professionnels, vous pouvez bénéficier de certains avantages pour une telle transformation.
Il s’agit également, à terme, d’une opportunité pour les investisseurs qui souhaiteraient acheter des espaces de bureaux pour les transformer en logements.
Le premier pilier pour vous convaincre est bien évidemment financier.
La loi ELAN prévoit la mise en place d’un bonus de constructibilité permettant de déroger aux obligations de mixité sociales prévues par le plan local d’urbanisme (PLU).
Pour avoir une vision concrète des choses, en Île-de-France, les professionnels estiment qu’environ 700 000 m2 de bureaux sont aujourd’hui obsolètes. Le nombre de logements potentiels est donc énorme !
Encourager l’achat pour la construction de logements
Afin de faciliter la construction de logements, le gouvernement incite les propriétaires de terrains à la vente.
Il est alors prévu que le propriétaire bénéficie d’un abattement fiscal à hauteur de 70 %, si la vente est réalisée pour la construction de logements privés.
A noter : si le terrain est destiné à recevoir des logements sociaux, l’abattement fiscal peut même atteindre 100 % !
En revanche, le vendeur doit se plier à un nouveau diagnostic : une étude géotechnique. Ce document doit être ajouté au compromis de vente. Il vient réduire les risques liés aux mouvements de terrain.
En parallèle, les acheteurs sont soutenus par la prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) pour quatre années supplémentaires, ce qui permet à certains ménages d’accéder à la propriété plus facilement.
Le retour de l’encadrement des loyers pour les bailleurs
Encadrement des loyers et sanctions renforcées
Cette mesure n’est pas une nouveauté. Elle a déjà été expérimentée à Lille et à Paris puis annulée par le tribunal administratif en 2017.
Elle est à nouveau en pratique dans les grandes villes, selon les besoins des différentes communes. C’est le préfet qui prend en charge cet encadrement.
En tant que bailleur, si vous ne respectez pas cet encadrement, les sanctions peuvent être :
- Imposition d’une diminution du montant de votre loyer ;
- Ou/et condamnation à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale.
Création d’un nouveau bail : le bail mobilité
Le monde professionnel est aujourd’hui totalement mobile que changer de poste ou de lieu de vie devient une pratique courante.
Le secteur de l’immobilier doit s’adapter aux nouveaux usages. C’est pour cela que la loi intègre un nouveau bail : le bail mobilité.
Ce contrat est destiné à encadrer les relations entre bailleur et locataire sur une durée de 1 à 10 mois et sans dépôt de garantie pour les biens meublés !
Les conditions d’encadrement et de résiliation du bail mobilité sont ainsi plus souples que les baux classiques.
À noter : pour compenser cette grande liberté, le bailleur peut mettre en place une caution locative appelée VISALE. Si le locataire ne s’acquitte pas du paiement du loyer, cette caution permet au bailleur d’être payé pendant une durée maximale de 3 ans.
Attention : si vous louez votre bien pour de la location saisonnière, les contrôles vont être plus fréquents et plus sévères avec la loi ELAN ! Dans certaines communes, la location de votre résidence principale ne peut pas être supérieure à 120 nuitées par an. Pensez à bien vous renseigner !
La grande réorganisation des logements sociaux
Regrouper les organismes HLM pour simplifier les démarches
Pour avoir droit à un logement social, il faut aujourd’hui réaliser des démarches lourdes et contraignantes. Plus de 800 organismes de logements sociaux sont aujourd’hui disponibles en France.
Pour optimiser ces démarches et accélérer les procédures, la loi ELAN souhaite regrouper les différents organismes. De fait, les bailleurs sociaux qui gèrent moins de 15 000 logements devront se regrouper d’ici l’année 2021. Cela concerne 400 organismes !
Favoriser la mobilité des habitants dans les HLM
Habiter dans un logement social ne veut pas dire devoir y rester toute sa vie. Et c’est justement sur ce point qu’intervient la loi.
La Loi ELAN souhaite alléger les procédures pour que les bailleurs sociaux puissent vendre leur logement HLM à leur locataire.
L’objectif est d’atteindre le chiffre de 40 000 logements sociaux vendus par an, contre seulement 8 000 aujourd’hui !
La vente des HLM permettrait de pouvoir financer des logements neufs ou de rénover des espaces de bureaux professionnels pour créer des logements sociaux.
À noter : avec la loi ELAN, les familles logeant dans des HLM pourront demander un examen de leur dossier tous les 6 ans. Cette demande a vocation à adapter la taille du logement en fonction de la taille du foyer.
La loi ELAN impacte directement les bailleurs de locaux professionnels, même si elle vise plus largement l’ensemble des bailleurs français. Ces modifications devraient être validées au cours de l’automne 2018.