Qu'est-ce que la surface pondérée des locaux commerciaux ?
Estimer la valeur d’un bien immobilier, quel qu'il soit, nécessite une analyse approfondie de l’actif. En immobilier commercial en particulier, il est crucial de comprendre la nature des surfaces qui composent la boutique. En effet, le m² de réserve en sous-sol n’a pas la même valeur que le m² de vente en rez-de-chaussée… Que vous soyez en recherche de murs commerciaux à louer ou à acheter, ou que vous en soyez vous-même propriétaire : comprendre le principe de pondération des surfaces pour les boutiques de pied d’immeuble est indispensable.
Estimer le loyer d'une boutique
Pourquoi déterminer la surface pondérée d’un local commercial ?
Le principe de pondération est essentiellement employé pour les surfaces commerciales en
« pied d’immeuble » dans le but de définir la valeur locative d’un local commercial en facilitant la comparaison de biens commerciaux difficilement comparables à priori.
La charte de l’expertise en évaluation immobilière constitue le texte référent en matière d’évaluation de la valeur locative d’un bien commercial. La méthodologie de “pondération” vise à homogénéiser l’évaluation des biens immobiliers commerciaux auprès de tous les professionnels de l’immobilier commercial ainsi qu’auprès des experts de justice en évaluation immobilière. Applicable depuis le 1er juillet 2015, ce système de pondération permet de comparer la valeur locative de locaux qui sont pourtant configurés différemment.
A savoir : Les annonces de locaux commerciaux publiées sur les différentes plateformes de diffusion d’annonces immobilières indiquent en grande majorité la surface totale et non la surface pondérée de la boutique. Il est donc pertinent de contacter l’agence immobilière concernée pour obtenir des informations supplémentaires. Voir les locaux commerciaux disponibles
Comment déterminer la surface pondérée d’une boutique ?
Les locaux commerciaux sont catégorisés par zones correspondant à différents pourcentages de pondération. La zone d’angle et les 5 premiers mètres carrés en partant de la vitrine atteignent le score le plus élevé, ce score décroît plus la zone en est éloignée.
Prenons l’exemple des “petites” boutiques de centre-ville : la surface totale du local y est scindée donc en différentes catégories auxquelles sont attribuées des coefficients de pondération selon leur intérêt. Voilà quelques règles simples à avoir en tête pour apprécier la “vraie surface” qui constitue la base de calcul pour l’évaluation de la boutique que vous souhaitez commercialiser, acquérir ou louer :
- Si la boutique est située en angle, alors la zone d’angle bénéficie d’une “sur-pondération” pour refléter le caractère avantageux de cet emplacement (entre 110 et 130% selon la visibilité de la vitrine) ;
- La profondeur à compter de la vitrine est pondérée à 100% sur les 5 premiers mètres puis elle fait l’objet d’une pondération dégressive (ex : autour des 30% passé les 20 m de profondeur de boutique). La pondération d’une boutique est donc directement liée à sa configuration, et donc au linéaire de façade qui constitue sa largeur.
- Les annexes diverses comme la réserve de la boutique ou les locaux sociaux et techniques sont pondérées à 40-50% ;
- L’étage a également un rôle dans la pondération. Le rez-de-chaussée atteint un coefficient de pondération supérieur aux autres niveaux, qui décroissent plus l’étage est élevé. Le calcul est le même pour les niveaux en sous-sol qui perdent en coefficient plus l’étage est bas. Ainsi, un m² de vente pourra être pondéré de 100% au rez-de-chaussée (voire plus en cas d’angle) à 10% pour un même usage au 3ème étage de la boutique (assez rare néanmoins…).
Comment estimer la valeur locative d’une boutique dont je connais la surface pondérée ?
Pour connaître la valeur locative de marché (en € HT-HC/an par exemple) d’un local commercial, il suffit de multiplier la surface pondérée de celui-ci par la valeur locative de marché moyenne (en € HT-HC/m²p./an par exemple) observée chez les comparables de marché retenus. Il faut donc veiller à ce que la valeur locative métrique de marché soit exprimée en “m²p.” c'est-à-dire en mètre carré pondéré, pour ne pas comparer des choux et des carottes… Le préalable est donc de connaître la surface pondérée des comparables retenus, ce qui n’est pas toujours une mince affaire et qui rend l’exercice d’évaluation des commerces compliqué.
Pour sélectionner les bons comparables de marché, veillez à sélectionner des boutiques dont la tranche de surface, les caractéristiques et l’usage sont bien sûr les plus proches possible du bien à estimer… Mais avant toute chose, la localisation est primordiale, les valeurs locatives d’une adresse très commerçante avec une très belle zone de chalandise (dite “emplacement n°1”) seront très différentes de celles des rues adjacentes à cette même rue.
A savoir : Pour les plus beaux emplacements, avoir des comparables dans le quartier n’est donc pas toujours suffisant, certaines grandes artères réputées (ex : Champs Elysées, Avenue Montaigne) font même état d’une grande volatilité des valeurs locatives qui peuvent être multipliées par 3 d’un bout à l’autre de l’axe commerçant. Raison de plus pour être accompagné par un expert de l’immobilier commercial.
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Comment obtenir une première estimation de la valeur locative d’une boutique ?
Si elle n’a pas vocation à remplacer un avis de valeur ou une expertise immobilière, la pré-estimation BureauxLocaux de la valeur locative des commerces de pied d’immeuble peut vous donner un premier aperçu.
Le module de pré-estimation de BureauxLocaux vous permettra d’accéder à une fourchette de loyers. L’algorithme de pré-estimation de BureauxLocaux fournit instantanément et gratuitement une fourchette de prix sur la base de la surface pondérée estimée de la boutique et en fonction des comparables BureauxLocaux (offres et transactions comparables).
Les valeurs locatives commerciales étant très volatiles, il est nécessaire de faire appel à un professionnel pour affiner votre estimation et aller plus loin dans votre projet.
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