Pourquoi faire estimer la valeur de son bien immobilier professionnel ?
Estimer un bien immobilier professionnel revient à en définir la valeur vénale ou locative sur la base de facteurs économiques, juridiques et techniques. Comme en immobilier résidentiel, il est possible de faire estimer un bien immobilier professionnel (bureaux, entrepôts, locaux d’activités, murs de commerces…) par le biais de professionnels compétents.
Dans quel cas faut-il faire estimer son bien professionnel ?
Si l’immobilier résidentiel présente de plus en plus d’informations de prix et de marché permettant à tout porteur de projet de se faire une première idée de la valeur de son bien ou de celui qu’il souhaite acheter ou louer, le marché de l’immobilier professionnel est certainement moins connu et maîtrisé par le grand public et entreprises dépourvues de direction immobilière. Néanmoins, que ce soit dans une logique d’investisseur ou d’entreprise occupante (l’immobilier est le deuxième poste de coût derrière les salaires) il est crucial d’avoir une bonne maîtrise de la valeur de son immobilier pour faire les bons choix.
Que vous soyez propriétaire (vendeur ou bailleur) ou locataire, faire estimer un bien immobilier professionnel permet de vérifier si vos bureaux ou vos locaux sont correctement positionnés dans leurs marchés :
- pour les propriétaires : connaître la valeur vénale de son bien est évidemment primordial pour en maximiser le prix, tout en maîtrisant son délai de commercialisation.
- pour les locataires : connaître la valeur locative estimée par un professionnel approprié permet éventuellement de re-négocier le bail auprès du bailleur en ayant pleine connaissance de la valeur du bien sur le marché.
Les raisons d’estimer un bien immobilier professionnel - valeur locative ou vénale - sont donc nombreuses :
- garanties bancaires pour un prêt professionnel,
- cession de son bien ou d’une partie de son portefeuille,
- acquisition ou prise à bail d’un nouveau siège,
- renégociation de ses conditions locatives,
- cession de parts sociales de SCI,
- expertises périodiques obligatoires pour certaines entreprises (ex : celles régies par le code de l’assurance) :
Le cas particulier des locaux commerciaux
L’estimation en immobilier commercial révèle des spécificités importantes et nécessite, d’autant plus, d’avoir recours à un professionnel pour apprécier la valeur vénale ou locative des murs ou encore le prix de cession d’un bail ou d’un fonds de commerce.
Lorsqu'un commerçant, a pris à bail (via un bail commercial avec droit au renouvellement) une boutique, il a dans certains cas la possibilité de céder son bail au preneur suivant, aux mêmes conditions économiques que celles de son bail initial.
=> Évaluer ce prix de cession entre locataires dans le cadre d’une reprise de bail a donc un intérêt considérable, autant pour le preneur que le cédant.
Le droit au bail correspond donc au montant que l'acheteur verse au locataire précédent, afin d’user des mêmes dispositions et droits garantis par les baux commerciaux de celui-ci. Pour apprécier la valeur d’un droit au bail, il est essentiel d’estimer la valeur locative de marché de la boutique et de la comparer avec le loyer en cours du commerce loué.
Le propriétaire peut aussi avoir un intérêt à estimer le loyer de sa boutique. En effet, lorsqu’un locataire renouvelle son bail depuis plusieurs années, il y a de fortes chances que celui-ci soit fixé à des conditions qui ne sont plus cohérentes avec les prix du marché actuel, un potentiel de valeur que le propriétaire cherche logiquement à rattraper tôt ou tard.
En fin de bail, et dans le cas où le bailleur souhaite en refuser le renouvellement à son locataire, il se voit dans l’obligation de lui verser une indemnité d’éviction, souvent fixée par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire.
La valeur de l’indemnité d'éviction varie notamment en fonction du caractère transférable ou non du fonds de commerce, s’il est estimé que l’éviction n'entraîne pas disparition du fonds de commerce alors l’indemnité peut se rapporter à la valeur du droit au bail éventuel.
Comment faire estimer la valeur de son bien immobilier professionnel ?
L’estimation d’un bien immobilier professionnel peut prendre plusieurs formes, comme celle de l’avis de valeur ou de l’expertise immobilière.
L’avis de valeur, en immobilier professionnel, est le plus souvent réalisé par un agent immobilier spécialiste de l’immobilier tertiaire ou commercial. Ce rendu permet d’afficher une première valeur au bien étudié, en le plaçant dans une fourchette plus ou moins large. Le conseil (ou broker) en immobilier d’entreprise prend alors en compte plusieurs critères :
- l'adresse du bien
- la surface
- la date de construction du bâtiment
- l'état général du bâtiment
- la tension de la demande sur la zone géographique et le type de bien étudié
- les transactions similaires réalisées récemment…).
L’expertise immobilière ne peut être réalisée que par un expert agréé. Très encadrée par différents textes et institutions (Charte de l’expertise immobilière, red book de la RICS, blue book de Tegova…), l’expert immobilier peut avoir recours à différentes méthodes pour estimer la valeur vénale ou locative de bureaux, entrepôts ou locaux commerciaux.
Quelle est la meilleure solution pour faire estimer son bien professionnel ?
Une première étape peut être de se renseigner sur les prix du marché en analysant les offres et les transactions passées sur des biens similaires à celui que vous souhaitez estimer.
BureauxLocaux vous propose d'accéder aux prix des bureaux et entrepôts et leurs évolutions directement en ligne et gratuitement, afin de profiter de manière agrégée des données de prix ou loyers de dizaines de milliers d’offres sur des zones géographiques bien précises.
Afin d’obtenir une première fourchette de prix ou loyer pour des bureaux, entrepôts, locaux d’activités ou commerces, notre outil de pré-estimation en ligne est là pour vous.
Si elle n’a pas vocation à remplacer un avis de valeur ou une expertise immobilière, la pré-estimation d’un bien immobilier professionnel en ligne sur BureauxLocaux est un moyen pertinent d’appréciation du prix ou de la valeur locative, simplement et rapidement.
Il vous suffit de renseigner les caractéristiques principales de votre bien : le type de bien (bureaux, commerces, entrepôts ou activités), son adresse et des caractéristiques spécifiques relatives à la nature du bien.
- L’estimation du loyer ou du prix de vente de bureaux, entrepôts et locaux d’activités nécessite une étude des offres disponibles et des transactions comparables réalisées (surface, qualité des prestations, localisation...).
- L’estimation du loyer ou du prix de vente d’un local commercial requiert également une étude approfondie de la zone de chalandise et des caractéristiques du local commercial (emplacement, linéaire de vitrine, angle, extraction...) ainsi qu’un calcul de sa surface pondérée en fonction de la destination (vente, stockage…) et de la configuration des lieux (étages, profondeur de la boutique).
Sur la base de ces éléments et des données d’offres et transactions disponibles, BureauxLocaux vous fournit une première fourchette de valeur locative de bureaux, entrepôts, boutiques de pied d’immeuble, de manière instantanée et entièrement gratuite. Pour avancer dans votre projet de vente, location ou estimation d’un bien immobilier professionnel, nous vous recommandons d’affiner votre estimation avec les agents spécialistes les plus pertinents. Pour chaque pré-estimation en ligne, BureauxLocaux identifie pour vous les agents les plus adaptés en fonction de leur portefeuille d'offres ainsi que de leurs ventes et locations récentes de bureaux, entrepôts / locaux d’activités et locaux commerciaux.