Dépôt de garantie et bail commercial : ce qu’il faut savoir

Dépôt de garantie : définition

Dans le cadre d’un bail commercial (ou 3/6/9), le bailleur veut s’assurer que le locataire respecte parfaitement ses obligations.

Pour se protéger lors de l’exécution du contrat, il exige, à la signature du bail, le versement d’une somme par le locataire pour lui garantir la bonne exécution de ses obligations contractuelles.

Le montant de ce dépôt de garantie doit être restitué au locataire à la fin du contrat, si le déroulement de celui-ci s’est bien passé.

Par contre, si le locataire ne respecte pas ses obligations et rend le local dégradé, le bailleur peut librement conserver – partiellement ou en totalité – la somme du dépôt, selon les travaux nécessaires pour effectuer une remise en ordre du bien.

Attention : il faut faire la distinction entre une caution et un dépôt de garantie. La caution est une somme déposée par un garant et qui doit être utilisée en cas de défaillance du locataire.

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Comment est fixé le montant du dépôt de garantie ?

Aucune règle juridique n’impose un montant particulier du dépôt de garantie par le locataire.

Cependant, la pratique définit des règles d’usage applicables par le bailleur pour déterminer ce montant.

Règles d’usage pour déterminer le montant du dépôt de garantie

Il faut adapter la somme en fonction du mode de paiement des loyers :

• Si le locataire paye son loyer à terme à échoir, c’est-à-dire à l’avance, le montant correspond à un terme de loyer.
• Si le locataire paye son loyer à terme échu, c’est-à-dire qu’il paye le dernier trimestre au début du trimestre suivant, le montant correspond à deux termes de loyer.

Concrètement, si le loyer est payé de manière trimestrielle, le montant du dépôt de garantie sera d'un ou deux trimestres de loyer.

Attention : en tant que bailleur, vous ne pouvez pas réclamer au locataire la TVA sur le montant du dépôt de garantie !

Cas particulier du dépôt de garantie

Dans certains cas, la somme du dépôt de garantie dépasse deux termes de loyers. La loi vient encadrer ce cas particulier pour sécuriser les parties.

L’article L.145-40 du Code de commerce dispose que « les loyers payés d’avance, sous quelques formes que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France, pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».

Avec cette règle, le bailleur est tenu de verser des intérêts au locataire s’il exige plus de deux termes de loyer. Le locataire perçoit ces intérêts en même temps que son dépôt de garantie à la fin du contrat de bail.

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Les règles applicables au dépôt de garantie

L’imposition du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est temporairement détenu par le bailleur, puisqu’il est tenu de le restituer au locataire à la fin du contrat.

À noter : la jurisprudence du Conseil d’État du 8 mai 1981 confirme le fait que les loyers correspondant à un dépôt de garantie n’entrent pas dans les recettes du bailleur, et donc ne sont pas soumis à une imposition.

En revanche, la règle est différente si le bailleur conserve le dépôt partiellement ou en totalité à la fin du contrat pour financer des travaux. Dans ce cas, l’imposition est avérée suivant la nature de la prestation réalisée.

Le locataire ne peut pas déduire son dépôt de garantie des résultats de l’entreprise. Cette dépense doit, en principe, être retournée au locataire à la fin de son contrat de bail.

Attention : cette règle ne joue pas lorsque le locataire perçoit des intérêts à la fin de son contrat. Ils sont à considérer comme des bénéfices pour le fonds de commerce loué par le locataire !

La restitution du dépôt de garantie en fin de contrat

Le bailleur doit se renseigner sur les règles qui encadrent la restitution du dépôt de garantie à la fin du contrat de bail. Il doit savoir dans quels cas il peut conserver – partiellement ou totalement – celui-ci et quelles sont les procédures à suivre.

Pour comprendre le fonctionnement d’une restitution, il faut se fier aux règles d’usage. Dans la pratique, le bailleur doit remettre dans un « délai raisonnable » le dépôt de garantie au locataire lorsque celui-ci a exécuté correctement l’ensemble de ses obligations.

Il faut attendre la réalisation de l’état des lieux, qui vient confirmer le fait que le locataire n’a pas commis de dégradation dans les locaux du bailleur.

À noter : il est fortement conseillé de rédiger précisément, dans votre contrat de bail, les cas dans lesquels le bailleur peut conserver le dépôt : dégradation du mobilier, travaux de mise en conformité du local...

Cette rigueur au départ vous permet d’éviter les situations litigieuses en fin de contrat. Les deux parties savent ce qu’elles ont à faire en cas de manquement à leurs obligations respectives.

Attention : si le bailleur ne remet pas au locataire le dépôt dans un délai raisonnable, il est possible de saisir le tribunal compétent. Cependant, cette action demande au locataire d’apporter la preuve d’un préjudice, d’une faute et d’un lien de causalité entre les deux, selon la jurisprudence de la Cour de cassation du 3 décembre 2003.

La rédaction du contrat est donc très importante. Elle vous permet d’éviter les situations litigieuses au cours de votre contrat.