Murs commerciaux : ce qu’il faut savoir
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L’acquisition de murs commerciaux permet à l’acquéreur de profiter des locaux pour son activité professionnelle. Il peut aussi faire le choix de louer ces murs à un locataire pour que ce dernier y exerce sa propre activité. Dans ce cas, l’acquisition est réalisée dans le but de faire de l’investissement locatif. Quelles sont les obligations pour l’acquéreur ? Et quels sont les avantages de cette opération ?
Murs commerciaux et fonds de commerce : les différences à connaître
Les murs commerciaux représentent généralement le pied d’un immeuble. Il peut s’agir par exemple des murs d’une pharmacie ou d’une boulangerie. L’acquisition des locaux commerciaux se réalise le plus souvent dans le but de réaliser un investissement locatif.
L’acquéreur cherche alors un locataire pour occuper et surtout pour exploiter ses murs commerciaux. Il est d’ailleurs courant de trouver des annonces de locaux occupés. Dans ce cas, le locataire est présent lors de l’acquisition des murs. Cela permet au nouvel acquéreur de ne pas avoir à chercher de locataire et de devenir immédiatement le nouveau bailleur des murs.
À l’inverse, dans le cas du fonds de commerce, l’acquéreur du fonds est le locataire du local commercial. En effet, en achetant ce fonds de commerce, le locataire peut vendre ses produits ou ses services à sa clientèle et peut y apposer son enseigne et son nom commercial. Cette acquisition lui confère aussi un droit au bail.
Murs commerciaux et fonds de commerce sont donc deux entités juridiques distinctes dans la réalisation d’une location commerciale. Néanmoins, elles sont toutes deux nécessaires pour permettre le bon déroulement de cette location entre les parties : bailleur et locataire. Les droits et les obligations des deux parties s’établissent par le biais d’un contrat de bail.
Les obligations pour l’acquéreur des murs commerciaux
Lors de l’acquisition des locaux, plusieurs obligations doivent être respectées par l’acquéreur avant de pouvoir prendre pleine possession des lieux.
Pour pouvoir utiliser des murs commerciaux, l’acquéreur doit avant tout les acquérir. En effet, la vente n’est pas réalisée tant que la transaction n’est pas faite entre les deux parties. Dans certains cas, l’acquéreur doit attendre la réalisation de conditions suspensives. Par exemple, le contrat est établi seulement si la banque valide l’obtention du prêt de l’acquéreur.
Attention : pour confirmer la vente, l’acquéreur est aussi tenu de régler les frais de notaire afférents à l’achat d’un local commercial.
Si au cours de cette étape, un vice caché est détecté par l’acquéreur, il est possible de suspendre la vente du bien immobilier. L’acquéreur doit alors soulever le principe de l’exception d’inexécution. Il demande ainsi à ne pas exécuter ses obligations contractuelles puisque l’autre partie ne respecte pas, a priori, ses propres obligations. Cette action entraîne automatiquement la suspension de l’exécution des obligations contractuelles le temps de la procédure.
Une fois le prix payé, l’acquéreur doit aussi s’acquitter du paiement des impôts et des taxes liés à ce nouvel investissement immobilier.
De plus, si l’investissement est réalisé dans le but de louer les murs, les obligations de l’acquéreur sont plus importantes. En effet, ce dernier doit informer clairement et précisément le futur locataire. Pour cela, il doit faire réaliser un diagnostic appelé DPE (diagnostic de performance énergétique).
À noter : la durée de validité du DPE est de 10 ans.
Si le local commercial est situé dans une zone à risque, l’acquéreur doit aussi faire réaliser un état des risques naturels et technologiques. Le but est toujours d’être totalement transparent avec le futur locataire des lieux.
Les avantages de l’acquisition des murs commerciaux
Acquérir un local commercial s’avère particulièrement intéressant lorsque l’acquéreur souhaite réaliser un investissement locatif. Il peut alors chercher des locaux occupés pour ne pas avoir à trouver lui-même un locataire. La rentabilité est particulièrement attractive pour l’acquéreur. En effet, dans un bail commercial, le locataire s’engage pour une durée de 9 ans. Le bail peut ensuite être résilié par ce dernier tous les 3 ans.
Si les murs commerciaux sont achetés pour être occupés directement par l’acquéreur, plusieurs avantages demeurent. Dans un premier temps, le propriétaire n’a plus de loyer à payer pour l’occupation des locaux commerciaux. Il n’a plus à s’engager juridiquement par l’intermédiaire d’un contrat de bail. Il est aussi beaucoup plus libre, puisqu’il peut réaliser des travaux ou des aménagements au sein de son local.
À noter : de manière générale, ce sont les entreprises déjà lancées depuis plusieurs années qui réalisent un tel investissement. Il est plus délicat d’investir dans des murs commerciaux lors du lancement d’une entreprise, notamment à cause des risques financiers.
Au niveau fiscal, la procédure est aussi avantageuse puisque l’acquéreur peut ensuite déduire plusieurs dépenses comme ses assurances, l’entretien, ou encore les frais d’amortissement des murs commerciaux.
Ainsi, l’acquéreur peut faire le choix de louer ses murs commerciaux ou bien de les exploiter par sa propre activité professionnelle et bénéficier dans les deux cas d’avantages intéressants. Il doit veiller à bien respecter ses obligations contractuelles pour profiter pleinement de cet investissement.