Bail 3 6 9 ou coworking, que choisir pour votre entreprise ?
En France, le coworking ne cesse de faire des adeptes, notamment auprès des start-ups et des indépendants. Cependant, le bail classique, ou traditionnellement appelé « bail 3/6/9 », n’a pas dit son dernier mot !
Et vous, quel cadre souhaitez-vous offrir à votre entreprise ? Une question devenue primordiale à l’heure où l’on sait qu’un environnement de travail qualitatif a des répercussions sur la productivité et la créativité de vos salariés, ainsi que sur leur engagement au sein de l’entreprise.
Qu’est-ce que le bail 3/6/9 ?
Le bail 3/6/9 est la formule la plus courante du bail commercial.
Certes, aujourd’hui, d’autres options s’offrent aux chefs d’entreprise, tel le coworking ou le bail à l’américaine. Toutefois, le bail 3/6/9 a toujours largement pignon sur rue.
Cette appellation désigne le contrat de location passé entre le propriétaire d’un local commercial et une entreprise en activité.
Cette entreprise doit être immatriculée soit au répertoire des métiers (artisan) soit au registre du commerce et des sociétés (commerçant ou industriel).
« 1/3 des Français sont prêts à rejoindre une entreprise de plus modestes dimension et notoriété en contrepartie d’un meilleur environnement de travail (CBRE). »
Qu’est-ce que le coworking ?
Utilisé pour la première fois en 1999 par un créateur de jeux vidéo américain, Bernie de Koven, le terme « coworking » désignait initialement une autre approche du travail, égalitaire et collaborative, détachée des codes hiérarchiques traditionnels.
Le coworking, dans son évolution, s’est éloigné de sa définition première : il désigne aujourd’hui un lieu où des professionnels peuvent travailler chacun sur leur projet au milieu d’autres personnes.
Le premier espace de coworking tel que nous le connaissons aujourd’hui a été créé en 1995, à Berlin. Il permet non seulement d’accéder à des postes en espace partagé pour des durées plus ou moins courtes (à l’heure, à la journée, à la semaine ou au mois). Mais aussi aux entreprises d’installer toute ou partie de leur équipe dans un espace qui leur est dédié, on parle alors de bureaux fermés.
Aujourd’hui, le coworking est en plein essor aux quatre coins du monde, et la France ne fait pas exception : l’Hexagone compte plus de 600 espaces de coworking et leur nombre a été multiplié par 10 en 5 ans !
Pourquoi choisir le coworking ?
Le coworking, une économie financière
Au ratio prix du m² occupé, le loyer du coworking est environ 15 % plus élevé qu’un loyer de bureaux classiques.
Cependant, il intègre nombre de charges et services dans son coût qui, dans le cadre d’un loyer de bail classique, sont des dépenses supplémentaires.
Typiquement, les espaces de coworking sont déjà meublés et équipés. Pas besoin d’investir dans du mobilier de bureau ni d’équiper les espaces d’accueil ou les espaces communs comme la cuisine.
Les coworkers entrent dans des lieux livrés clé en main, directement opérationnels. Électricité, chauffage et internet sont également compris.
Choisir le coworking, c’est encore faire l’économie des charges locatives, du dépôt de garantie ou de la taxe foncière.
A contrario, dans le cadre du bail 3/6/9, les frais sont nombreux :
- Le loyer : sachez malgré tout que vous avez tout à fait le droit de chercher à le négocier : le loyer d’un bail 3/6/9 n’est pas réglementé, il est fixé de manière contractuelle. De même, il vous est possible de négocier les délais et modalités de règlement. Il est parfois plus avantageux de payer de manière trimestrielle ou à terme échu que via des mensualités.
- Le dépôt de garantie : globalement, il correspond à 6 à 12 mois de loyer.
- Les charges locatives : il est courant que le locataire doive supporter les dépenses d’entretien et de réparations courantes : factures de consommation de gaz, d’eau et d’électricité, mais aussi entretien du chauffage ou des sanitaires.
- La taxe foncière et les taxes municipales : enlèvement des ordures ménagères, entretien du tout-à-l’égout, entretien de la voirie… Les gros travaux restent généralement à la charge du bailleur : toiture, gouttière, volets, fenêtres.
- L’entretien quotidien : ménage, plomberie, chauffage, climatisation… autant de dépenses supplémentaires que vous aurez à régler dans le cadre d’un bail classique. Au-delà du coût, c’est surtout une charge mentale supplémentaire pour une entreprise qui la détourne de ses problématiques business.
Conseil : la répartition des charges est déterminée de manière contractuelle et est fixée lors de la rédaction du bail 3/6/9 : soyez attentif et n’hésitez pas à négocier pour limiter les charges qui vous incombent !
Une plus grande souplesse contractuelle
Quand un bail classique est souvent synonyme d’engagement à long terme, opter pour un espace de coworking permet d’occuper un ou plusieurs postes de travail à la semaine, au mois, à la journée… Bref, selon ses besoins ! Et une fois l’abonnement expiré, le coworker peut le renouveler ou non et moduler le nombre de postes en toute facilité.
Reconduire un bail 3/6/9
À l’inverse de la location d’un espace en coworking, le bail 3/6/9 repose sur un contrat de location qui suppose une occupation autorisée des lieux pendant 9 ans.
Le propriétaire est en effet dans l’impossibilité de donner congé à son locataire avant l’expiration de ces 9 années.
Quelques exceptions viennent nuancer cette règle : le bailleur peut rompre le contrat du bail 3/6/9 en cas de destruction, de reconstruction ou d’élévation de l’immeuble dans lequel se situe le local.
Il devra alors verser une indemnité d’éviction au locataire.
En revanche, le locataire a la possibilité de résilier son bail au terme de périodes triennales : 3 ans, 6 ans ou 9 ans.
Il lui suffit d’informer son bailleur au moins 6 mois à l’avance, via lettre recommandée avec accusé de réception.
« La retraite ou une mise en invalidité sont des causes légales de rupture de bail avant la fin de la période triennale. »
Il est évidemment envisageable de reconduire le bail 3/6/9 au-delà de 9 ans. Il existe trois cas de figure pour reconduire un bail commercial:
- La reconduction tacite :
Si le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l’objet d’un congé délivré dans les délais légaux ni d’une demande de renouvellement, il est alors prolongé de manière tacite.
Attention : dans le cadre d’une prolongation tacite, les dispositions protectrices en matière de plafonnement de loyer n’ont plus cours.
Autrement dit, le bailleur est libre d’augmenter le loyer à sa guise, sans forcément référer à l’indice de référence mentionné sur le bail initial, qu’il s’agisse de l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l’ILAT (l’indice des loyers des activités tertiaires).
- La reconduction à la demande du bailleur :
Le bailleur doit en informer son locataire par voie légale, autrement dit, en recourant aux services d’un huissier, et ce, 6 mois avant expiration du bail.
Il doit également proposer un nouveau bail, avec possiblement un nouveau loyer et de nouvelles dispositions.
- Reconduction à la demande du locataire :
Le locataire qui souhaite renouveler son bail commercial en informe le bailleur par voie d’huissier ou via une lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette lettre doit obligatoirement contenir les phrases suivantes, extraites de l’article L. 145-10, alinéa 4 du Code du commerce : « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
Bon à savoir : dans la plupart des cas, l’indemnité d’éviction correspond à la valeur du fonds de commerce. Toutefois, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds de commerce, c’est la valeur du droit au bail qui fera office de référence. Le locataire n’a aucune obligation de quitter les lieux avant le versement de l’indemnité d’éviction.
Qualité de l’environnement et bien-être au travail
Les coworkers ne tarissent pas d’éloges sur ce mode de travail, propice à la socialisation, au réseautage, aux échanges et à la convivialité.
En revanche, ils reconnaissent des limites au coworking en matière de confidentialité et de concentration.
De même, lorsqu’une société prospère, elle risque de se sentir rapidement à l’étroit. Par ailleurs, ses équipes n’évolueront pas dans une ambiance forcément favorable à l’esprit d’entreprise et au partage d’une même philosophie entrepreneuriale.
A contrario, opter pour un bail 3/6/9 permet de créer cette identité collective nécessaire au bon développement de toute structure professionnelle en croissance.
Alors finalement, coworking ou bail 3/6/9 ?
La question reste donc ouverte et la réponse tient autant à la typologie de l’entreprise qu’à sa stratégie de croissance.
Pour tous les professionnels qui hésitent, sachez que l’on peut aussi trouver, et ce de plus en plus, des bureaux à louer qui combinent les avantages du coworking dans le cadre d’un bail 3/6/9. À vous de jouer !