SCI : quelle option de TVA ?
Les entreprises assujetties à la TVA peuvent la récupérer pour ensuite exercer un droit de déduction. Ce mécanisme est aussi accordé aux SCI (sociétés civiles immobilières) en fonction de leur activité. Comment fonctionne l’option de TVA pour ces sociétés ? Quels sont les avantages et inconvénients de cette pratique pour une SCI ?
Les déclarations préalables à réaliser
Par principe, une SCI n’est pas soumise à la TVA. Elle ne peut pas récupérer les taxes sur les achats qu’elle réalise.
Cependant, il est possible de choisir un assujettissement en fonction du type de location qu’elle met en place.
Faire la demande d’assujettissement à la TVA
Si elle fait le choix de demander un assujettissement à la TVA, la société doit effectuer quelques actions administratives préalables.
Pour faire son changement, le gérant de la SCI doit envoyer une lettre simple au service des Impôts en indiquant sa volonté de soumettre sa location à la TVA.
Elle doit contenir :
- la dénomination de la société,
- son numéro SIRET,
- la date de début d’imposition à la TVA,
- l’option choisie pour la périodicité des déclarations de TVA (mensuelle ou trimestrielle).
Attention : il faut joindre à votre lettre une copie du contrat de bail dans lequel est mentionnée une clause prévoyant l’accord exprès des parties non assujetties au paiement de la TVA. Il faut donc anticiper cette clause lors de la rédaction du contrat.
À noter : pensez à vérifier que la date de votre demande laisse bien 15 jours de délai avec la date indiquée du début de votre assujettissement.
L’option à la TVA prend effet le premier jour du mois au cours duquel la demande est effectuée. Après la demande, l’assujettissement dure aussi longtemps qu’elle n’est pas dénoncée.
Exemple : si vous effectuez votre demande le 3 mars 2018 auprès du service des Impôts, il faut soumettre vos loyers à la TVA à partir du mois de mars 2018.
Par contre, la durée de l’option à la TVA est de 10 ans minimum. La dénonciation ne pourra être effectuée que la neuvième année.
Dénoncer l’option à la TVA
La dénonciation peut intervenir uniquement à partir de la neuvième année civile. Sa date d’effet correspond au premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des Impôts.
Exemple : si vous êtes assujettis à la TVA depuis le 3 mars 2018, vous pouvez effectuer une dénonciation seulement à partir 3 février 2027. Vos loyers ne seront donc plus soumis à la TVA à compter du mois de février 2027.
Une TVA applicable en fonction de l’activité de la société
L’assujettissement à la TVA n’est pas valable pour toutes les activités d’une SCI. Néanmoins, cette possibilité est ouverte à certaines locations, selon l’article 260 du Code général des impôts.
Cette option concerne les immeubles loués uniquement pour un usage professionnel :
- les locaux commerciaux ou industriels loués avec un contrat de bail commercial,
- les locaux professionnels loués avec un contrat de bail professionnel.
Les entrepreneurs peuvent être assujettis ou non assujettis par option à la TVA. Dans le dernier cas, il faut prévoir dans le contrat de bail une clause permettant l’assujettissement.
Attention : il faut savoir que l’option s’applique immeuble par immeuble. Si votre SCI possède plusieurs immeubles, il faut exercer une demande d’option différente pour chaque bien.
L’option n’est pas accordée si les locaux sont destinés à l’habitation ou à un usage agricole. Cette option ne concerne pas non plus les locations qui sont obligatoirement soumises à la TVA, comme la location d’un emplacement de parking ou encore la location meublée.
À noter : si votre locataire change d’activité, cela n’affecte pas votre option à TVA. Par contre, s’il n’utilise plus votre local pour des fins professionnelles, l’option s’arrête de plein droit !
Les avantages de l’option d’une SCI à la TVA
Choisir l’option à la TVA est avantageux pour une SCI lorsqu’elle entre dans les conditions d’assujettissement.
Cela permet à l’entreprise de facturer au locataire la TVA sur les loyers qu’elle encaisse. L’avantage principal de ce mécanisme fonctionne surtout lorsque les loyers sont importants.
En effet, l’entreprise peut alors récupérer une part de TVA importante, qu’elle déduit ensuite sur la même période, notamment si elle réalise des travaux dans l’immeuble. Cette action lui permet de reverser une plus petite somme à l’État puisqu’une majeure partie est déductible !
Les inconvénients de l’option d’une SCI à la TVA
Avant de s’engager dans cette voie, il faut connaître les inconvénients de cette option.
Choisir d’être assujetti à la TVA implique de devoir collecter cette taxe sur les loyers à hauteur de 19,6 %. Pour rentrer dans ses frais, il est donc nécessaire d’augmenter ses loyers de ce pourcentage. L’augmentation de pratiquement 20 % est importante pour le locataire !
Il faut donc s’assurer, au préalable, que le locataire puisse lui aussi récupérer la TVA payée sur les loyers.
À noter : le bailleur est sécurisé grâce à la clause prévoyant l’option à la TVA dans le contrat de bail, mais il est toujours bon d’expliquer de manière claire et détaillée les changements qu’implique cette option pour les deux parties. Cela permet d’éviter, par la suite, les situations litigieuses.
Soyez donc particulièrement vigilant lors de votre choix pour l’option à la TVA de votre entreprise. Il faut être certain que celle-ci est plus avantageuse pour vous !