Faut-il acheter ou louer son local professionnel ?
Faut-il acheter ou louer ses locaux professionnels ? Cette question taraude de nombreux entrepreneurs. En définitive, le choix doit se faire en fonction du profil et des besoins de l’entreprise. Il est important de se poser, en amont, les bonnes questions pour savoir, notamment, si votre structure est capable de s’engager au niveau financier à long terme ou si l’activité est vouée à évoluer à court terme.
L’achat ou la location de locaux implique des risques différents qu’il faut connaître avant de s’engager, que ce soit avec le propriétaire des lieux pour l’un ou avec la banque pour l’autre.
Louer des bureaux : une flexibilité avantageuse pour les jeunes entreprises
Selon votre activité et vos besoins, vous pouvez opter pour la location d’un local professionnel.
Dans ce cas, il vous faudra alors signer un bail commercial ou un bail professionnel pour encadrer les relations entre votre propriétaire et vous, le locataire.
Pour ne pas être freiné dans votre évolution
Les premières années de vie d’une entreprise riment généralement avec évolution - et surtout croissance, si tout va bien !
Votre entreprise grandit et vos locaux professionnels doivent parfois s’adapter. La location permet alors, suivant le type de bail, de suivre aisément les évolutions liées à l’augmentation de votre activité.
L’entrepreneur doit veiller à respecter le préavis inscrit dans le contrat de bail avant de quitter les lieux - habituellement 6 mois !
Attention : la résiliation du bail commercial est encadrée par des conditions particulières. La résiliation anticipée peut être faite uniquement à l’expiration de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans) selon l’article L.145-4 du code de commerce.
Une sécurité financière pour les jeunes entreprises
Les jeunes entreprises ont rarement les moyens de s’endetter pour l’achat d’un bureau.
Elles sont généralement plus aptes à payer un loyer plutôt que des mensualités d’emprunt. Ce qui représente un engagement financier beaucoup moins lourd !
Le jeune entrepreneur peut donc organiser son activité sans avoir une trop grosse pression financière sur les épaules.
À savoir : selon certaines conditions, le loyer peut être déductible du bénéfice imposable. Cette déduction fiscale comprend le loyer et les dépenses accessoires mises à la charge de l’entreprise locataire des locaux professionnels.
Connaître les risques d’un contrat de bail
Le locataire doit parfois se plier à certaines exigences professionnelles au cours de l’exercice de son contrat de bail.
Dans un bail commercial, il faut savoir que le propriétaire peut augmenter le loyer au bout de trois années de location. La révision du loyer est plafonnée à hauteur d’un indice trimestriel de référence, mais cette différence est tout de même à anticiper.
De plus, il arrive que le bailleur ne souhaite pas reconduire le contrat de bail.
Dans ce cas, l’entreprise doit trouver des nouveaux locaux et ces changements ne sont pas sans conséquence.
En cas de location, il vous faudra également l’accord de votre propriétaire pour effectuer des travaux ou optimisation de l’espace :
- aménagement de l’espace
- création de salles de vie
- aménagement de nouvelles cloisons
Cette condition peut être contraignante, surtout si les relations ne sont pas idéales entre le locataire et le propriétaire.
À savoir : il faut être particulièrement vigilant lors de la signature du contrat de bail et vérifier le contenu de l’ensemble des clauses du contrat. Si vous avez un doute, demandez de l’aide à un conseil en immobilier d’entreprise.
Acheter des bureaux : la solution idéale pour les entreprises matures
L’achat est synonyme de sécurité et d’engagement à long terme. Il convient aux entreprises stables maîtrisant leurs charges.
Une opération financière intéressante pour l’entreprise
Vous souhaitez investir et devenir propriétaire de votre local professionnel ? Cela pourrait vous rapporter gros !
Votre entreprise n’aura plus de bail ou contrat à respecter et les mensualités de remboursement permettent de constituer un capital, fini l’argent jeté par les fenêtres !
Trois options sont envisageables :
1. Acheter un local au nom de l’entreprise
Si l’entreprise choisit d’investir dans un local en son nom, elle fait grossir son actif. En effet, la valeur de la société augmente avec l’achat d’un nouveau local.
D’un point de vue comptable et fiscal, les dépenses liées à l’investissement immobilier sont déductibles des bénéfices de l’entreprise (intérêts de l’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière).
L’entreprise peut aussi récupérer la TVA si le bien est neuf. À l’inverse, si le bien est ancien, elle doit payer des droits d’enregistrement compris entre 6 et 8 % du prix.
2. L’achat s’effectue au nom de l’entrepreneur uniquement
L’entrepreneur peut également acheter ses locaux professionnels lui-même. Cette action lui permet de constituer son patrimoine personnel.
Il loue ensuite les locaux à l’entreprise et celle-ci doit lui verser un loyer.
Mais alors quel est l’avantage ? Un investissement à faibles risques pour l’entrepreneur.
3. Créer une SCI pour un investissement immobilier
La dernière option est la création d’une SCI qui achètera le local professionnel en son nom.
L’avantage est que chaque associé de la SCI constituée devient propriétaire des parts sociales et perçoit une partie des loyers de la société.
Ce choix peut permettre au gérant de se constituer des revenus supplémentaires tout en préparant sa succession.
L’entrepreneur gagne en liberté. Il n’a plus à obtenir l’accord du propriétaire et peut effectuer les travaux qu’il souhaite dans son espace.
Attention : selon l’emplacement de votre local professionnel, vous pouvez être soumis à accord de la copropriété pour effectuer des travaux importants. Il faut donc toujours bien se renseigner en amont d’un achat immobilier.
Évaluer les inconvénients avant de se lancer dans un achat immobilier
En achetant son espace de travail, l’entrepreneur gagne en liberté. Acheter son local professionnel donne également une vision positive et rassurante de l’entreprise à ses investisseurs. Elle paraît plus stable et viable à long terme !
Attention à ne pas sous-estimer l’engagement que représente un emprunt bancaire. La capacité financière de l’entreprise est, même à minima, affaiblie.
De plus, être propriétaire des murs ne facilite pas toujours la revente de votre entreprise. Elle peut même compliquer cette étape et refroidir les potentiels acquéreurs !
L’investissement immobilier peut être long à rembourser. Les nouveaux acquéreurs n’ont pas forcément envie de prendre un risque à trop long terme.
À savoir : en cas de cession du local professionnel, vous serez imposé sur les plus-values professionnelles. Celles-ci résultent de la différence entre la valeur d’origine et le prix de cession du bien.
En définitive, il faut étudier divers aspects de votre entreprise avant de choisir l’une ou l’autre des options (forme, âge, objectifs à court et long terme).
Le choix d’un achat ou de la location d’un local professionnel doit, en priorité, correspondre aux attentes et aux objectifs de croissance et de développement de votre entreprise !