Coworking vs bail classique : qui paye quoi ?

Coworking : la solution tout compris

Contrairement au coworking, le bail classique, qu’il soit professionnel ou commercial, vous permet d'être le seul occupant de votre local. Un gros avantage pour les entreprises en recherche d’intimité, d’espace et de concentration.

Cependant, cet avantage a un coût, d’autant que le montant du loyer d’un bail classique n’est pas réglementé.

Il est fixé de manière contractuelle : tout se décide entre le bailleur et son locataire.

Sachez ainsi que le loyer qui vous sera proposé ne correspondra pas forcément au loyer payé par le locataire précédent ni aux loyers pratiqués pour le même type de bien dans le secteur.

« Il est tout à fait possible de négocier les délais de paiement d’un bail commercial ou professionnel : le loyer peut être payé d’avance, mensuellement, de manière trimestrielle ou à terme échu. »

Globalement, le montant du bail dépendra :

• des spécificités du bien : son emplacement, sa surface, son agencement, le standing de l’immeuble,
• de la destination du bien : quel type d’activité est autorisé par le bail ? Quelles sont les restrictions ?
• de la valeur ajoutée de l’emplacement : nombre et prestige des commerces de proximité, notoriété de l’adresse, facilité d’accès aux réseaux de transport en commun.

Au moment de signer le contrat de votre bail classique, un dépôt de garantie peut être exigé afin de garantir au bailleur la bonne fin du contrat : son montant est laissé à la libre appréciation des deux parties, mais il correspond généralement à 6 mois de loyer à payer d’avance.

Votre propriétaire exigera sûrement aussi une caution bancaire : cela peut représenter jusqu’à un an de loyer pour les jeunes entreprises !

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La révision annuelle, un problème type du bail classique

Qui dit loyer, dit révision de loyer. Votre contrat mentionnera les conditions de cette révision : la révision est habituellement annuelle au choix, à date d’anniversaire de la signature du contrat ou à une date prévue dans le contrat. La révision du loyer suit la variation d’un indice de référence.

Il peut s’agir de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires autres que commerciales exercées dans des locaux professionnels, en particulier les professions libérales et les activités exercées dans des entrepôts logistiques.

À noter que les baux professionnels peuvent aussi s’indexer sur l’indice du coût de la construction (ICC).

Le choix de l’indice de révision du loyer n’est pas encadré, il est laissé au libre arbitre des deux parties : renseignez-vous afin de savoir quel indice vous sera fiscalement le plus avantageux.

BON A SAVOIR : certaines circonstances exceptionnelles permettent un déplafonnement de la révision du loyer. C’est-à-dire que le loyer sera réévalué au-delà de la variation de l’indice de référence : un changement des facteurs locaux de commercialité, un changement de destination des locaux, un changement des caractéristiques du local… Bref, tout changement qui aura un impact favorable et avéré sur l’activité du locataire peut donner lieu à un déplafonnement.

Avec le coworking, ne payez que ce que vous utilisez !

Opter pour un espace de coworking, c'est choisir un ensemble de services tout compris : accueil, Internet, photocopie, ménage, etc.

Certes, cela vous contraint en termes d'espace, cependant, la facture s’en ressent très favorablement, puisque vous ne payez que les postes occupés, et ce, pour une durée déterminée.

D’ailleurs, le vocabulaire employé quand il s’agit de coworking en dit long. On ne parle pas de « loyer », mais plutôt d’« abonnement ». On ne parle pas de « locataire », mais de « coworker » !

Les espaces de coworking proposent ainsi des forfaits ou abonnements à la semaine, le mois, la journée, voire à l’heure.

Au ratio horaire, ils ne sont pas forcément moins chers qu’un bail classique. En revanche, ils présentent l’avantage de n’imposer aucun dépôt de garantie pour l’entrée dans les lieux ni de caution !

À NOTER : certains espaces de coworking exigent des frais de dossiers pour permettre l’inscription des professionnels en tant que membres. Cependant, ces frais annexes donnent généralement droit à des avantages supplémentaires.

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L’administratif coûte cher… mais moins en coworking !

Pour calculer le coût réel d’un bail professionnel ou commercial, il faut également tenir compte des différentes charges afférentes. À titre d’exemple, le locataire prend généralement en charge :

• les dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité,
• les dépenses d’entretien et de réparations courantes : appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs, peintures intérieures et extérieures, jardins, etc.
• les dépenses d’équipement de la copropriété : frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien des parties communes,
• les travaux d’embellissement (si le montant dépasse le coût d’un remplacement à l’identique),
• les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères (une clause spécifique doit impérativement préciser quelles taxes sont à la charge du locataire dans le contrat de bail, professionnel comme classique).

Au contraire, en optant pour un coworking, le professionnel n’aura pas à supporter ce type de charges. Le prix de l’abonnement qu’il souscrit correspondra à la virgule près à ce dont il devra financièrement s’acquitter.

Mieux, il n’aura pas non plus besoin de se préoccuper des factures d’abonnement internet, d’entretien des équipements (photocopieuses, imprimantes, machines à café), d’assurances diverses et variées ni même d’équiper les locaux : tout lui est livré clé en main, décoration et mobilier compris !

Au global, Virginie Houzé, Directeur Etudes & Recherche, de JLL Paris constate même que : « recourir à des espaces de coworking permet de réaliser une économie de 42 % par rapport à l’occupation d’un poste de travail identique dans un bureau traditionnel, alors même que son coût au mètre carré est supérieur de 32 %. »

Attention à la répartition des charges entre propriétaire et locataire

BON À SAVOIR : depuis la loi Pinel, la répartition des charges locatives entre propriétaire et locataire n’est plus complètement libre en matière de bail commercial.

D’une part, le premier alinéa du nouvel article L. 145-40-2 du Code du commerce précise que : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

D’autre part, le dernier alinéa stipule qu'« un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

A priori, les espaces de coworking permettent donc de faire de substantielles économies. Cependant, les avantages fiscaux ont leurs limites… Qu’en est-il quand l’entreprise grandit ? Le nombre de postes en coworking n’est pas illimité.

Que se passe-t-il si elle doit multiplier les réunions sans avoir de salle de conférence attitrée ? Sans parler des éventuelles problématiques de stockage de marchandise qui forceront à louer des espaces supplémentaires avec des frais supplémentaires à la clé...

Autant de questions que vous devez vous poser avant d’arrêter votre choix. Pensez à vous faire accompagner par des professionnels qui sauront vous guider selon vos attentes, vos objectifs et le profil de votre entreprise.