L'article L145-1 du code de commerce
L’article L.145-1 du Code de commerce encadre les dispositions applicables aux baux commerciaux. Ainsi, il permet de connaître précisément le champ d’application de ces statuts lors de la mise en place d’une location entre un locataire et un bailleur. Quel est le champ d’application de cet article ? Et quelles sont les modifications apportées par la loi Pinel de 2014 ?
1. Le champ d’application de l’article L145-1 du Code de commerce
Connaître son champ d’application permet de savoir si le contrat de bail doit être soumis au statut des baux commerciaux ou à celui du Code civil.
Pour qu’un contrat soit soumis au statut des baux commerciaux, il faut que 4 conditions soient réunies.
Concrètement, il faut :
- Un contrat de bail
- Un objet du contrat qui porte sur un immeuble
- Un immeuble détenu par un propriétaire et exploité par un preneur (locataire)
- Une activité commerciale, artisanale ou industrielle ainsi qu’une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers pour le preneur.
Le contrat de bail commercial
Le contrat de bail commercial est celui qui encadre les relations contractuelles entre le propriétaire et son locataire, exploitant des locaux dans le cadre de son activité professionnelle.
Ce contrat doit contenir des mentions essentielles pour être valable. Il faut indiquer :
- La durée de la location
- Le montant du loyer
- La répartition des charges entre les parties (impôts, taxes)
- Les conditions de renouvellement du contrat de bail
- Le montant du dépôt de garantie
- L’éventuelle sous-location des locaux professionnels
Attention : le bailleur doit aussi prévoir un état des lieux avec son locataire et un état des risques naturels et technologiques.
L’immeuble du contrat de bail
Les locaux principaux
Le Code de commerce précise que l’application du statut des baux commerciaux s’applique aux immeubles au sein desquels le fonds est exploité. Juridiquement, l’immeuble est représenté par une construction fixée au sol.
Ainsi, cette précision permet d’affirmer le fait que les bâtiments préfabriqués – déplaçables – sont exclus du champ d’application des baux commerciaux. Ces statuts s’appliquent, par contre, aux boutiques, aux entrepôts ou encore aux bureaux.
À noter : les terrains nus ne sont, en principe, pas concernés par les baux commerciaux, sauf s’ils possèdent des constructions exploitées à un usage commercial, industriel ou artisanal. Ces constructions doivent avoir été fabriquées avant ou après le bail (article L.145-1 alinéa 2).
Les locaux accessoires
Ces locaux concernent des parties que le locataire loue de manière supplémentaire : place de parking, cave ou hangar. Par principe, les locaux accessoires ne sont pas intégrés au contrat de bail commercial sauf s’ils remplissent deux conditions :
- L’utilisation du local accessoire est indispensable à l’exploitation du local principal.
À noter : cette condition est appréciée par les juges de manière souveraine. Ceci veut dire qu’elle est laissée à leur libre interprétation. - Le local accessoire doit être détenu par le même propriétaire que le local principal.
À noter : la condition peut, tout de même, être remplie si le propriétaire des locaux accessoires est conscient que la location de son local est déterminante pour l’exploitation du local principal.
L’exploitation du fonds de commerce
Le fonds de commerce est représenté par des éléments corporels et incorporels. Son activité doit alors être commerciale, industrielle ou artisanale pour permettre l’application du bail commercial.
À noter : il est possible qu’un local possède plusieurs destinations (habitation et commerciale). Dans ce cas, l’usage commercial l’emporte et le contrat de bail est soumis au statut des baux commerciaux.
L’inscription au RCS ou au Registre des Métiers
L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou bien au Répertoire des métiers permet au locataire de bénéficier de la protection des baux commerciaux. Ainsi, il peut bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial.
À noter : l’immatriculation doit correspondre au nom du locataire des locaux commerciaux pour être valable (personne physique ou personne morale). Cette inscription doit préciser le lieu d’exercice de l’activité professionnelle et les locaux accessoires.
2. Les objectifs de la loi Pinel du 18 juin 2014
Renforcer les droits du locataire
Grâce à cette modification législative, le locataire peut mettre fin à son contrat de bail tous les trois ans. De plus, il bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du local par le propriétaire, comme cela est le cas dans le contrat d’habitation. Ainsi, il est prioritaire pour l’achat du bien.
Enfin, la révision des loyers des baux commerciaux ne s’effectue plus sur l’indice du coût de la construction (ICC) trop instable, mais sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou bien sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) suivant l’activité du locataire.
Gagner en transparence entre les parties
Pour éviter les litiges, la loi oblige les parties à établir un état des lieux lors de la prise de possession des locaux.
La répartition des charges est aussi mieux encadrée entre le bailleur et le locataire afin d’éviter les incertitudes.
À noter : pour simplifier la résiliation du bail commercial, les parties peuvent désormais rompre leur contrat par une simple lettre recommandée avec accusé de réception, alors qu’il fallait passer auparavant par une lettre d’huissier.
Attention : la demande de renouvellement du bail et le retour du propriétaire des locaux doivent toujours être constitués par acte d’huissier.
Ainsi, la mise en place de la loi Pinel en 2014 renforce considérablement l’encadrement des baux commerciaux en les rendant plutôt favorables aux locataires.