Pourquoi investir en immobilier d'entreprise ?
Que ce soit pour occuper les lieux au travers de sa société ou pour y loger une entreprise tierce, l’immobilier d’entreprise est souvent considéré comme une valeur refuge pour une société établie, à l’instar de l’immobilier résidentiel pour les particuliers.
Si vous souhaitez devenir bailleur (et donc ne pas occuper vous mêmes vos locaux), sachez que les rendements locatifs des locaux professionnels sont en moyenne 2 fois supérieurs à ceux de l’habitation. La peur de tout bailleur : que son bien soit vide, la phase de commercialisation de votre actif est donc cruciale pour que le timing et le loyer du preneur soit en phase avec votre business plan. Avant de contracter votre financement, nous vous recommandons de faire estimer le loyer de votre bien par un professionnel qui pourra prendre en charge la commercialisation par la suite. Vous pouvez obtenir une première idée de la fourchette de prix ou de loyers de surfaces de bureaux, grâce à notre module de pré-estimation en ligne gratuit (nous vous recommandons en fin de parcours les professionnels les plus adaptés à la localisation et aux caractéristiques de votre bien, contactez-les !).
Investir dans un bien libre… ou occupé
Comme en immobilier résidentiel, il est possible d’investir en immobilier d’entreprise en achetant un bien libre ou occupé.
Dans le cas de l’acquisition d’un bien libre de tout occupant, la complexité de trouver un locataire est variable. Certaines zones présentent peu de risque de vide locatif car la demande y est très élevée. De même, les types de biens et tranches de surfaces sont plus ou moins liquides en fonction des marchés dans lesquels vous investissez, renseignez-vous avant de passer à l’action ! Pour les zones où le marché est moins tendu, la période de vacance avant la 1ère commercialisation ou entre 2 locataires peut s’allonger, un manque à gagner pour l’investisseur qu’il faut anticiper.
Les mesures d’accompagnement sont également une particularité de la prise à bail de locaux professionnels. En effet, qu’il s’agisse d’une période de franchise de loyer ou d’une prise en charge par le bailleur d’une partie des travaux preneurs, certaines signatures de baux s’accompagnent de négociations à l’impact pouvant être significatif pour le propriétaire. Ainsi, il n’est pas rare de voir figurer au bail un mois de franchise par année d’engagement ferme du locataire. Encore une fois, les pratiques varient en fonction des actifs et des marchés, n’hésitez pas à faire appel à un conseil spécialisé pour les conditions de location de votre bien professionnel.
Une autre solution existe pour ne pas avoir à penser à la commercialisation dans un premier temps : acheter un bien qui est déjà occupé ! Dans le cadre de votre recherche sur BureauxLocaux, il est possible de filtrer sur les biens “occupés”, pratique pour les néo-investisseurs en immobilier d’entreprise qui ne souhaitent pas porter le risque de la commercialisation au moment de leur premier investissement.
Une solution d’investissement méconnue
Moins connu du grand public que l’investissement en immobilier résidentiel, l'immobilier d’entreprise n’est pourtant pas avare en rendements. Entre les bureaux, commerces, entrepôts et locaux d'activités, les actifs immobiliers à usage professionnel offrent des caractéristiques et des critères d'investissement variés.
Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier d’entreprise :
- en son nom propre, comme si vous vous lanciez dans l’acquisition de votre maison ou appartement ;
- via une SCI (Société Civile Immobilière), permettant notamment de réaliser un groupement d’investisseurs en toute simplicité et transparence juridique ;
- via des véhicules de type SCPI ou OPCI : on parle dans ce cas de “la pierre papier”, qui a l’avantage de simplifier l’accès à l’investissement en déléguant l’ensemble des problématiques immobilières à des gestionnaires, une solution très financière d’investir en immobilier d’entreprise.
Quels sont les avantages de l’investissement en immobilier d’entreprise ?
Des rendements supérieurs à l’immobilier résidentiel
En bureaux, les taux de rendement prime en Ile de France s’étalaient en 2019 entre 2,80% pour les meilleurs actifs du Quartier Central des Affaires (les arrondissements 1,2, 8, 9, 16, 17, de Paris) et 5,25% en 2ème couronne francilienne. En Région, les taux de rendement peuvent même atteindre 7 ou 8%, voire plus dans le cadre de projet de restructuration. Le rendement n’étant que le miroir du risque qui est pris, comme pour tout investissement, il convient auparavant de réaliser un business plan et nous vous recommandons de vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier aguerris.
La durée des baux
Dans le cadre d’un bail commercial classique, on parle généralement de baux “3/6/9” (pour 3 ans, 6 ans, 9 ans). Le locataire est donc engagé sur une durée plus longue que dans l’immobilier résidentiel, une sortie lui est possible à chaque fin de période triennale (tous les 3 ans). Cette vision long-terme permise par la stabilité du locataire est appréciée des investisseurs.
Les charges
En immobilier d’entreprise, plus de charges peuvent être répercutées sur le locataire. C’est le cas notamment des travaux de rénovation légère et d’entretien. De même, la taxe foncière, qui est un impôt exigé aux propriétaires d’un bien immobilier, s’avère être la plupart du temps supportée par le locataire (il s’agit d’une clause à rajouter dans son contrat de bail).
Attention : Il existe également le bail professionnel, qui concerne principalement les activités artisanales et libérales. Dans ce cas, la durée est différente (6 ans) et les conditions pour rompre le bail le sont aussi ! Nous vous conseillons de vous faire accompagner sur ces sujets juridiques en amont de la commercialisation de votre bien, par un professionnel.