La révision du loyer pour un bail commercial
Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties, en principe sur la base de la valeur locative des locaux et pour la durée du bail. En pratique, il est permis de réviser le loyer en cours de bail, à l’occasion de la révision triennale (tous les 3 ans), mais aussi selon une autre périodicité de révision si celle-ci est précisée dans le contrat (clause d'échelle mobile).
La révision triennale
Le loyer peut être renégocié au bout de 3 ans minimum révolus (lendemain de la date anniversaire), et ce, de manière automatique, sans que cela nécessite de le prévoir dans le bail. Les 3 ans correspondent à la date anniversaire de l’entrée en jouissance du locataire (bail d'origine), du renouvellement d'un bail précédent ou la prise d'effet de la précédente révision.
Toute requête faite avant l'expiration de la période triennale est considérée comme nulle. La forme de la demande est importante : elle doit être signifiée par acte d'huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser le montant du loyer demandé.
L'indice de révision des loyers commerciaux
La hausse du loyer est toutefois plafonnée et ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence :
- l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,
- l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
Soit au maximum une augmentation de : Loyer en cours X (Dernier indice de référence connu / Indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale)
Elle est par ailleurs limitée à maximum 10% du loyer payé au cours de l’année précédente, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
À NOTER : il est possible de demander le déplafonnement de la révision triennale, dans 2 cas. D’une part, dans le cas d’une modification matérielle des « facteurs locaux de commercialité » (tous éléments justifiant un accroissement de plus de 10% de la valeur locative et ayant un impact favorable sur le chiffre d’affaire ou l’activité commerciale au sens large). D’autre part, en cas de changement d’activité par le locataire en place.
La révision contractuelle : la clause d’échelle mobile
Il est également possible de convenir, lors de la conclusion du bail, d’indexer le loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné au contrat selon une périodicité spécifique (généralement annuelle) via une clause d’échelle mobile. Dans ce cas, le loyer est automatiquement révisé, dans la limite toutefois des 10% du loyer de N-1 pour les baux conclus après le 1er septembre 2014.
Attention : la révision du loyer prend effet à la date de demande en révision.