Renouvellement d'un bail commercial
Les boutiques de pieds d’immeuble se différencient des centres commerciaux par l’omniprésence du bail commercial et ainsi par l’importance du droit au renouvellement qui le compose. Le bail commercial unit le propriétaire d’une boutique à son locataire. Il est encadré par le décret du 30 septembre 1953 modifié le 18 juin 2014 du code du commerce. Le droit de renouvellement au bail, aussi appelé la "propriété commerciale” est gage d’une stabilité pour le locataire, qui a pour possibilité de renouveler son bail aux mêmes conditions, ou d’obtenir une indemnité d’éviction en cas de départ.
A savoir : il n’existe pas de droit au renouvellement dans le cadre des baux commerciaux relatifs aux bureaux ou entrepôts, c’est une spécificité du commerce !
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Lorsqu’il arrive à son terme et qu’aucune demande de renouvellement ou de congé de la part d’une des parties (locataire ou bailleur) n’a été faite, alors le bail commercial se poursuit par tacite prolongation. Les conditions initialement signées restent inchangées sans qu’aucun nouveau contrat ne soit nécessaire. Les parties doivent uniquement respecter les six mois de préavis pour y mettre fin. Cette clause ne leur assure pas une réelle sécurité et plus particulièrement pour le locataire dont la vente du fonds de commerce se voit complexifiée, n’étant plus possesseur du droit au bail.
Les conditions du droit au renouvellement
Pour se prévaloir du droit de renouvellement il est nécessaire :
La procédure de renouvellement
Le bailleur qui a la possibilité de délivrer un congé visant à mettre fin au bail ou de proposer une offre de renouvellement à son locataire, doit respecter certaines conditions essentielles :
Ce processus à l’initiative du bailleur peut donc être schématisé ainsi :
Le locataire répond aux mêmes conditions que le bailleur concernant les délais et le format de sa demande. Néanmoins, il peut également informer le bailleur par lettre recommandée, à condition que celle-ci soit constituée d’un paragraphe défini par le législateur et sous demande d’avis de réception. Dans le cas d’un refus de la part du bailleur, celui-ci dispose de trois mois pour en faire connaître les motifs. Si le délai n’est pas respecté, la loi considère qu’il y a approbation du renouvellement, avantage au locataire donc !
Ce processus à l’initiative du locataire peut donc être schématisé ainsi :
A retenir : la demande de renouvellement du bail peut être à l’initiative du locataire comme du bailleur, mais ils ont tous deux des conditions à respecter.
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Les conditions du bail renouvelé laissées au choix des parties
Hors accord commun des parties à propos de nouvelles conditions, la création d’un nouveau contrat n’est pas nécessaire lors d’un renouvellement de bail. Les clauses et conditions du bail initial sont alors automatiquement renouvelées.
Le loyer du bail renouvelé peut être fixé par les parties. Si en principe, celui-doit correspondre à la valeur locative du local, l’article L. 145-34 du Code de commerce vise à limiter les variations de loyer à l’aide d’une règle de plafonnement précise.
L’avis d’une commission départementale de conciliation peut être sollicité en cas de litige concernant le nouveau loyer. Saisi dans un délai de deux ans par le bailleur ou le locataire, le juge du Tribunal de grande instance est également habilité à conclure d’une décision de justice portant sur le nouveau loyer. Sans changement de position sur la volonté de renouvellement d’aucune des parties dans un délai d’un mois, c’est la décision du juge qui fixe le loyer du bail renouvelé.
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Le principe de l’indemnité d’éviction
Si le locataire dispose d’un droit de renouvellement de bail, il est possible pour le bailleur d’accepter ou de refuser cette demande. En cas de refus de renouvellement par le bailleur, le locataire peut jouir de son droit à l’indemnité d’éviction en saisissant le Tribunal de grande instance. Fixé lors du jugement aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le montant de l’indemnisation correspond en majeure partie à un pourcentage du chiffre d’affaires des trois dernières années.
Toutefois, différentes charges différentes comme des frais de déménagement peuvent s’y ajouter. Cette somme alors versée par le bailleur au locataire, pallie le préjudice financier due au refus de renouvellement de bail. Pour garantir le bon versement de cette indemnité, le locataire est en droit d’occuper le local en question tant qu’il ne l’a pas reçu.
En cas de refus d’indemniser le locataire sortant, le bailleur peut jouir de son droit de repentir et ainsi revenir sur son refus, à condition que celui-ci soit exercé dans les deux semaines suivant le jugement du Tribunal de grande instance... et que le locataire occupe toujours les lieux bien sûr !
Les cas d’une indemnité forfaitaire.
En plus de son droit de repentir, deux cas de figure permettent au bailleur d’échapper au versement de l’indemnité d’éviction envers le locataire.
Soit en offrant un local équivalent au locataire dans le cadre d’une reprise pour construire ou reconstruire l’immeuble ; le bailleur n’a plus qu'à verser une indemnité compensatrice au locataire, correspondant aux frais de réinstallation.
Ou soit en versant une indemnité au locataire dans le cadre d’une surélévation de l’immeuble, égale au préjudice subi et ainsi différer le renouvellement pendant une durée maximum de trois ans.