Contrat de sous-location de bureaux : ce qu’il faut savoir

La sous-location est envisagée dans certains bureaux professionnels de manière totale ou partielle. L’intérêt est alors de partager un espace de travail non utilisé lors d’une sous-location partielle ou bien de conserver le bail commercial initial dans une sous-location complète.

La sous-location est encadrée par la loi et les locataires doivent respecter des règles pour sous-louer leurs locaux dans la cadre d’un bail commercial. Quelles sont les obligations liées à la sous-location ? Et comment s’organise juridiquement cette relation contractuelle triangulaire ?

Qu’est-ce que la sous-location ?

La sous-location est une opération par laquelle une troisième partie entre dans la relation contractuelle bailleur/locataire. Ce nouvel arrivant est appelé « sous-locataire ».

Concrètement, la sous-location est un contrat par l’intermédiaire duquel le locataire principal met à la disposition d’un sous-locataire ses bureaux professionnels – partiellement ou en totalité – en exigeant un loyer en contrepartie. Les droits du sous-locataire sont limités aux droits conférés au locataire dans son contrat de bail. En effet, le sous-locataire bénéficie des mêmes conditions d’utilisation des locaux professionnels que le locataire initial.

La sous-location dans le bail commercial

L’article L145-31 du Code de commerce affirme le fait que la sous-location est, par nature, interdite dans un contrat de bail : « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».

Pour que la sous-location soit valable, il faut que le locataire remplisse deux conditions :

obtenir l’accord du propriétaire ;
inviter le propriétaire à participer à l’acte.

Matériellement, il est préférable que l’accord du propriétaire soit écrit. Cela permet de prouver facilement son accord en cas de litige. Pensez-y !

Avant d’obtenir l’accord du propriétaire, le locataire initial doit tout d’abord informer son bailleur de sa volonté de sous-louer son local.

Attention : en tant que locataire, vous devez informer votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier.

Le bailleur dispose ensuite de 15 jours pour répondre. Si le courrier reste sans réponse, le silence vaut acceptation de la sous-location. Si la réponse est positive, elle doit être claire et non équivoque pour autoriser la sous-location du bail.

Le rôle du locataire ne s’arrête pas là. Pour que la sous-location soit valable, il faut qu’il invite le bailleur à participer à l’acte de sous-location des locaux professionnels. L’invitation au concours du bailleur permet ensuite au sous-locataire de faire valoir ses droits auprès de ce dernier.

Attention : si le locataire n’invite pas le bailleur à l’acte de sous-location, il est vivement conseillé au sous-locataire de le faire. Sans quoi, le bailleur pourra rompre de plein droit le bail commercial et refuser de renouveler le contrat sans indemnité d’éviction que ce soit pour le locataire ou le sous-locataire. Soyez particulièrement vigilant !

Il faut alors adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception. Certaines mentions sont conseillées.

Il s’agit, notamment de :

la date de signature du bail principal,
l’adresse des locaux professionnels concernés par la sous-location (partielle ou totale),
l’identité du sous-locataire,
la date et le lieu de signature de l’acte de sous-location.

Cependant, la loi n’encadre pas juridiquement les éléments de cette lettre. Une fois celle-ci envoyée, le bailleur dispose à nouveau d’un délai de 15 jours.

À noter : le délai de 15 jours commence à courir à la date de réception du courrier par le propriétaire.

Néanmoins, il existe une exception. Selon la Cour de cassation du 15 avril 2015, le locataire n’est pas obligé d’appeler son bailleur à concourir à l’acte de la sous-location si son activité est l’objet même de la sous-location.

Dans ce cas, le locataire exerce dans les locaux professionnels une activité d’exploitation d’un établissement d’hébergement consistant à la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d’habitation. La sous-location est l’objet même de l’activité du locataire et donc du bail commercial.

Ainsi, dans cet unique cas, le locataire n’a pas à inviter son bailleur à concourir à l’acte de sous-location.

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L’organisation des relations entre propriétaire, locataire et sous-locataire

Les relations contractuelles du bail commercial sont modifiées lorsqu’un sous-locataire arrive. Responsabilités, obligations et droits doivent être déterminés avant de commencer la sous-location des bureaux professionnels.

Les rapports entre locataire et bailleur

Les relations entre le locataire initial et le bailleur sont maintenues. Le locataire reste tenu de ses obligations initiales envers le bailleur, propriétaire des locaux. Si le sous-locataire ne respecte pas ses obligations, comme le paiement du loyer, c’est le locataire qui est responsable devant le bailleur.

Attention : si le sous-locataire ne paie pas son loyer et que celui-ci est inférieur au montant du loyer initial, le bailleur peut exiger au sous-locataire le paiement du loyer uniquement à la hauteur du montant défini dans le contrat.

De plus, si le locataire demande un loyer plus important que le montant du loyer initial, le bailleur peut décider d’augmenter le montant du loyer initial correspondant à la différence des deux loyers.

À noter : la sous-location fait perdre le droit au renouvellement du locataire s’il n’est plus propriétaire du fonds de commerce. Ce droit est récupéré par le sous-locataire.

Par contre, si le locataire reste propriétaire du fonds de commerce, il peut demander le renouvellement du bail. Si le bailleur refuse la demande, le sous-locataire ne peut pas faire une demande supplémentaire. Son contrat de sous-location est donc voué à prendre fin. En compensation, le bailleur est alors tenu au versement d’une indemnité d’éviction aux deux autres parties : locataire et sous-locataire.

Si l’issue de la demande de renouvellement du bail commercial est positive, le bailleur est en principe tenu au renouvellement du contrat de sous-location.

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Les rapports entre bailleur et sous-locataire

Généralement, les rapports ne sont pas directs. Les deux parties n’ont pas de contact et les échanges sont effectués par l’intermédiaire du locataire lui-même. Ce principe est établi lorsque les relations fonctionnent correctement.

Néanmoins, si le sous-locataire ne paie pas son loyer, le bailleur peut se retourner – après avoir exigé le paiement du loyer à son locataire – contre le sous-locataire. Il reste limité au montant du prix exigé dans la sous-location.

Le sous-locataire est tenu des mêmes droits et obligations que le locataire envers le bailleur. Il doit ainsi respecter l’usage et la destination des bureaux professionnels qu’il sous-loue.

Les rapports entre sous-locataire et locataire

Un contrat de sous-location unit les deux parties et encadre les droits et les obligations des parties pour éviter les litiges.

Le sous-locataire doit alors se conformer aux obligations du paiement des loyers comme s’il était locataire auprès d’un bailleur. Le paiement des charges des locaux professionnels intègre naturellement la liste de ces obligations. Si le bail principal cesse, la sous-location est inévitablement stoppée. C’est le contrat de bail initial qui domine la sous-location.

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Attention : si la résiliation du bail commercial est anticipée, le locataire peut être responsable envers le sous-locataire. Dans ce cas, le versement de dommages et intérêts peut être retenu.

Ainsi, la sous-location doit être rigoureusement organisée pour être valide, mais aussi pour éviter les litiges entre les parties au contrat.