Loi Pinel et bail commercial : quelles conséquences ?
La loi Pinel a été mise en place le 18 juin 2014 afin d’améliorer la transparence sur les droits et les obligations des parties dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Plus précisément, elle vient renforcer la protection du locataire face au bailleur. Ainsi, quelles sont les nouvelles obligations qu’implique un bail commercial depuis la mise en place de la loi Pinel ?
Les nouvelles obligations du contrat de bail commercial
La mise en place d’un état des lieux
Faire un constat écrit sur l’état des locaux est une action vivement conseillée pour améliorer la transparence. Avec la loi Pinel, cet état des lieux devient obligatoire.
Les parties peuvent alors choisir de réaliser leur état des lieux :
- soit de manière amiable et contradictoire,
- soit par voie d’huissier en partageant les frais de manière égale.
À noter : dans un souci de transparence, chaque partie doit conserver un justificatif de l’état des lieux annexé au contrat de bail commercial.
Attention : si l’état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir d’une mise à disposition des locaux commerciaux en bon état. En conséquence, il ne peut pas imposer à son locataire de les lui rendre dans le même état.
Un allongement de la durée du bail dérogatoire
Par principe, un bail commercial est conclu pour 9 ans.
Néanmoins, il est possible de déroger à cette durée classique et de conclure un bail dérogatoire.
Dans ce cas précis, le bail peut être conclu, depuis la loi Pinel, pour une durée de 3 ans. Cela permet aux commerçants de vérifier la fiabilité de leurs entreprises avant de s’engager sur un bail commercial de 9 ans.
Un encadrement des loyers renforcé
Avant la promulgation de la loi, la révision du loyer était calculée en fonction d’un indice appelé indice du coût de la construction (ICC).
Cependant, ce dernier s’est révélé particulièrement instable. Le gouvernement a donc fait le choix d’instaurer un nouvel indice applicable à partir du 1er septembre 2014 : l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Il est composé de plusieurs éléments :
- l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ;
- l’indice du coût de la construction ;
- l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur.
De plus, à la fin du bail commercial, les parties peuvent faire le choix de renouveler ce dernier ou bien de se séparer. Dans le cadre d’un renouvellement de bail commercial, le bailleur peut décider de modifier le montant du loyer pour l’augmenter. En principe, cette augmentation est plafonnée.
Cependant, il existe des cas où le bailleur peut déplafonner cette augmentation, notamment lorsque la valeur locative des locaux augmente fortement.
La loi Pinel souhaite éviter des hausses brutales de loyers lorsque le cas se présente. Ainsi, elle limite cette augmentation à 10 % par rapport au dernier loyer. En conséquence, il est possible de dire qu’un plafonnement est instauré lors d’une situation de déplafonnement !
Une clarification dans la répartition des charges entre locataire et bailleur
La loi Pinel souhaite plus de transparence dans le contrat de bail. En ce sens, elle instaure une meilleure répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le locataire.
Pour cela, le bailleur doit insérer dans le contrat de bail un inventaire qui regroupe les charges, les impôts, les taxes ou les redevances en lien avec le bail commercial et leur répartition entre les deux parties.
De plus, le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 dresse la liste des charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire dans un bail commercial :
- les dépenses relatives aux grosses réparations ou les honoraires liés aux travaux,
- les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité avec une nouvelle réglementation,
- les impôts comme la contribution économique territoriale ou lorsque le bailleur est le redevable légal,
- les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local,
- les charges, impôts ou taxes concernant des travaux relatifs à des locaux vacants.
Attention : la taxe foncière peut toujours être imputée au locataire si une clause particulière est insérée dans le contrat de bail.
L’institution du droit de préférence pour le locataire en cas de vente
La loi Pinel permet au locataire d’acquérir un nouveau droit par la mise en place de l’article L.145-46-1 du Code de commerce : le droit de préférence. Celui-ci lui permet d’être prioritaire pour se positionner sur le local commercial si le bailleur décide de le mettre en vente.
En pratique, le bailleur doit informer son locataire de la mise en vente du local commercial. Pour cela, il doit lui envoyer un courrier avec accusé de réception ou bien lui remettre en main propre contre récépissé.
Ce courrier doit contenir des mentions importantes :
- le prix de vente du local commercial,
- les conditions de vente,
- les quatre premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
Ce droit de préférence est valable pendant 1 mois à compter de la réception de la lettre du bailleur. Ce délai est allongé à 4 mois si le locataire réalise son acquisition par un prêt bancaire.
Attention : si le propriétaire bailleur fait le choix de vendre son local professionnel à un prix plus avantageux que celui annoncé à son locataire ou à des conditions différentes, le locataire bénéficie d’un second droit de préférence.
Si la réponse du locataire est positive, la vente doit être faite dans un délai de 2 mois. Dans le cas où le locataire ne respecte pas les délais, l’offre d’acceptation est sans effet. De même, si le bailleur ne respecte pas le droit de préférence du locataire, ce dernier peut faire annuler la vente pour irrégularité.
À noter : ce droit de préférence s’applique aussi au bail mixte, c’est-à-dire celui qui fait usage d’habitation et d’usage professionnel.