A savoir avant de signer son 1er bail professionnel
Créer une société est toujours un challenge, que les différentes formalités administratives peuvent parfois vraiment compliquer ! Voici quelques conseils pour tout entrepreneur sur le point de signer un bail professionnel.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Ce type de contrat de location de bureaux est dédié aux entreprises non commerciales, c’est-à-dire à tous les professionnels exerçant une activité libérale, qu’elle soit réglementée ou non.
Autrement dit, le locataire ne peut pas exercer d’activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole.
Votre activité correspond-elle aux exigences du bail professionnel ?
Ça dépend ! Dans le cadre de votre profession, êtes-vous soumis aux bénéfices non commerciaux (BNC) ?
Si oui, votre activité rentre alors dans le champ d’application du bail professionnel.
Pour faire court, contracter un bail professionnel est possible pour le plus grand nombre des professions libérales : architectes, architectes d’intérieur, médecins, dentistes, infirmiers, directeurs de laboratoire d’analyses, notaires, comptables, géomètres experts, avocats, professeurs d’auto-école, experts en assurances, graphistes, urbanistes, techniciens-conseil, huissiers de justice, commissaires aux comptes…
Attention, certaines professions, même si elles sont libérales, comme les agents d’assurances, les agents immobiliers, les opticiens… ne peuvent prétendre au bail professionnel. Si vous exercez ce type de profession, tournez-vous vers un bail commercial.
Une association peut-elle signer un bail professionnel ?
Vous avez monté vos statuts d’association et ne savez pas vers quel type de location professionnelle vous tourner ?
Sachez que la Cour de cassation a tranché : il est tout à fait possible pour une association d’opter pour un bail professionnel.
Quelles sont les pièces à fournir pour un bail professionnel ?
En vue de la signature d’un bail professionnel, le locataire doit rassembler un certain nombre de documents justificatifs :
- les statuts de la société,
- un compte d’exploitation prévisionnel,
- des références bancaires,
- une pièce d’identité du signataire du bail et responsable de la société,
- un extrait Kbis,
- un relevé d’identité bancaire,
- les trois derniers bilans pour les sociétés en activité
Que faut-il vérifier au moment de signer un bail professionnel ?
Avant toute chose, gardez à l’esprit qu’un bail professionnel doit être rédigé à l’écrit, même (et surtout) s’il est moins encadré qu’un bail commercial !
Assurez-vous, en premier lieu, de la destination des locaux.
Que cela signifie-t-il ? Le bail professionnel doit mentionner de manière précise la profession exercée par le locataire et les activités liées à cette profession qui se dérouleront dans les locaux soumis au bail professionnel.
Méfiez-vous : toute activité non mentionnée dans le bail professionnel que vous aurez souscrit devra être soumise à l’accord du propriétaire et, potentiellement, pourra faire l’objet d’un refus de sa part, en toute légitimité.
Une fois la destination des locaux vérifiée, penchez-vous sur le reste des modalités : le montant du loyer, ses modalités de paiement, les conditions de révision, les garanties de paiement à apporter, la répartition des charges, les travaux, les conditions de cession et de sous-location…
« Le contrat d’un bail professionnel se fait généralement sous seing privé : aucun officier public n’en supervise la rédaction. »
Quelle est la durée d’engagement d’un bail professionnel ?
L’une des spécificités du bail professionnel est d’être d’une durée minimale de 6 ans.
Autrement dit, le bailleur ne peut pas interrompre le bail professionnel avant une période entérinée de 6 ans. Il est à noter que, plus souple que le bail commercial, vous pouvez d’emblée signer un bail professionnel supérieur à 6 ans.
Est-il possible de renouveler un bail professionnel ?
Le bail professionnel n’implique pas de droit au renouvellement, c’est-à-dire que le contrat ne sera pas reconduit automatiquement.
Cela implique que, tant que le bail court, vous êtes protégé. En revanche, dès qu’il atteint son terme, il peut être rompu par le bailleur sans qu’il ne lui soit nécessaire de motiver sa décision.
Vous ne pourrez prétendre à de quelconques indemnités d’éviction.
Le seul devoir du bailleur est de vous avertir 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.
Pas de panique, il n’est pas rare que les propriétaires proposent spontanément de reconduire le bail professionnel !
Attention, ils peuvent en profiter pour tenter de renégocier les conditions du bail initial : le loyer est augmenté, de nouvelles charges ou des travaux doivent être supportés par le locataire…
Soit les deux parties s’entendent sur un accord, et un nouveau contrat de bail professionnel d’au moins 6 ans est alors signé. Soit aucun accord n’est trouvé, et le locataire devra donc quitter les lieux à l’expiration du préavis.
CONSEIL : Anticipez ! Parlez-en d’emblée avec votre propriétaire avant la signature définitive du contrat. Vous verrez l’avenir avec plus de sérénité !
Le loyer d’un bail professionnel est-il plus cher qu’un bail commercial ?
Oui et non. Ou plutôt, cela dépend de ce que vous aurez négocié avec le propriétaire.
On s’explique : contrairement au bail commercial, le loyer du bail professionnel n’est pas encadré par la loi. Il est libre et, par conséquent, est fixé de manière conjointe par le bailleur et le locataire.
Pour être sûr de payer le bon montant, n’hésitez pas à vous renseigner sur les loyers de marché. De même, assurez-vous que ce local soit vraiment adapté en termes d’équipement, d’agencement et de surface disponible.
Faites aussi le point sur l’accessibilité des lieux : les réseaux de transport en commun sont-ils proches ? Peut-on se garer facilement ? Des places de parking sont-elles laissées à disposition ?
Autant de critères à prendre en compte et qui influent sur le montant du loyer !
Quoiqu’il en soit, ne vous contentez pas d’un accord verbal, faites notifier le montant du loyer noir sur blanc lors de la rédaction du contrat.
BON À SAVOIR : le bail professionnel ne comprend pas de droit de préemption. Vous ne pouvez donc pas vous porter acquéreur en priorité dans le cas d’une mise en vente du local, sauf si le bail est un bail mixte habitation et professionnel.
Comment se passe la révision du bail professionnel ?
Le Code civil ne statue pas sur la révision du loyer d’un bail professionnel : vous devez donc également vous entendre avec votre propriétaire sur ce point.
Tout d’abord, décidez à quelle date aura lieu la révision annuelle.
Sachez que si aucune date fixe n’est arrêtée, la révision annuelle aura systématiquement lieu à la date anniversaire de la signature du bail professionnel.
Ensuite, accordez-vous sur l’indice à suivre : ICC, l’indice du coût de la construction, ou ILAT, l’indice des loyers des activités tertiaires.
En tant que locataire, il est plus intéressant que la révision du loyer suive l’indice des loyers des activités tertiaires : économies à la clé !
Cet indice se compose à 50% de la moyenne annuelle de l’Indice des prix à la consommation (hors tabac et loyer), à 25% de la moyenne annuelle de l’ICC et, enfin, à 25% de la moyenne annuelle du PIB en valeur.
Les prix à la consommation connaissant une faible inflation, l’indice des loyers des activités tertiaires augmente lui aussi faiblement, contrairement à l’indice des loyers des activités tertiaires, en augmentation annuelle régulière et importante.
Quelles charges doivent être supportées par le locataire d’un bail professionnel ?
Le bail professionnel n’étant pas aussi encadré qu’un bail type bail 3 6 9 ou bail d’habitation, il faut vous accorder avec votre propriétaire sur la répartition des charges : évitez d’avoir de mauvaises surprises !
Pour ce faire, soignez la rédaction du bail. Mentionnez l’ensemble des charges liées au bail professionnel (réparations, entretien, copropriété, taxes ou impôts), et surtout, stipulez clairement à qui elles incombent.
Afin d’anticiper l’importance de ces charges et de savoir à quoi vous attendre, vous pouvez tout à fait demander à votre bailleur un état des lieux des charges de l’année passée : votre propriétaire est dans l’obligation de vous fournir l’ensemble des documents.
Une fois que vous vous serez accordés sur la répartition des charges, votre bailleur n’a pas le droit de vous imposer de nouvelles charges à supporter en cours de bail. Par ailleurs, toute modification des charges doit vous être notifiée en amont.
De manière générale, le locataire doit s’acquitter du règlement des dépenses d’entretien et de réparations courantes. Il s’agit des factures de consommation de gaz, d’eau et d’électricité, mais aussi de l’entretien du chauffage ou des sanitaires.
La taxe foncière et les taxes municipales (enlèvement des ordures ménagères, entretien du tout-à-l’égout, entretien de la voirie…) peuvent aussi être imputables au locataire et relèvent de la liberté contractuelle qui caractérise le bail professionnel.
« La rédaction du bail est un moment capital puisque c’est là qu’est fixée la répartition des charges. »
Pour plus de sérénité, suivez l’ensemble de ces conseils au moment de signer votre bail. Si vous avez encore des doutes, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.