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La recherche de successeur pour vos locaux

Dépot de garantie et bail commercial

Il arrive fréquemment qu’une entreprise engagée dans un de bail commercial ressente le besoin de déménager avant la fin de la période triennale qui la lie au bailleur (3, 6 ou 9 ans). Dans ce cas, le locataire a la possibilité de rompre les relations contractuelles de manière anticipée, mais il doit pour cela veiller à respecter plusieurs obligations qui peuvent différer d’un contrat à l’autre.

Si une résiliation anticipée n’est pas envisageable, le locataire peut proposer au propriétaire de prendre à sa charge la recherche d’un nouveau locataire pour le remplacer. On parle alors de recherche de successeur.

La résiliation anticipée dans le contrat de bail

Dans le cadre d’un contrat de bail commercial, le locataire peut mettre fin au contrat uniquement à l’expiration d’une période triennale.

S’il souhaite partir avant l’expiration des trois ans, il doit trouver un accord avec le propriétaire.

Deux options sont possibles :

  • Négocier une sortie de bail anticipée ;
  • Proposer une recherche de successeur ;

Les conditions d’une résiliation anticipée dans le bail commercial

Le bail commercial concerne les professionnels qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Les conditions qui encadrent les relations contractuelles des deux parties – locataire et bailleur – sont strictes. En effet, le principe est que le locataire peut quitter les locaux à l’expiration de chaque période triennale, selon l’article L.145-4 du Code de commerce.

De plus, il doit respecter un préavis de 6 mois avant de partir.

À noter : à l’expiration de cette période triennale, le locataire n’a pas à motiver sa décision de résilier son bail commercial.

Il faut savoir que les parties sont libres de fixer une période plus courte au cours de laquelle le locataire peut décider de mettre un terme au contrat. Elles doivent alors veiller à le préciser au moment de la signature du contrat de bail.

En cas de départ anticipé, le locataire devra tout de même informer le propriétaire de son choix par le biais d’une lettre avec un avis de réception ou bien un courrier d’huissier.

Quoi qu’il en soit, il doit respecter un préavis de 6 mois.

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La demande de recherche de successeur au bailleur

Si la résiliation anticipée n’est pas envisageable, le locataire peut demander à son propriétaire de rechercher lui-même un successeur pour le remplacer.

Dans ces conditions, le propriétaire y trouve son compte puisqu’il récupère un nouveau locataire sans avoir à se charger des démarches et sans aucune perte de revenu puisque le locataire en place continue de verser son loyer jusqu’à l’arrivée de son remplaçant.

Pour obtenir l’accord de son propriétaire, le locataire sortant réalise une demande écrite à son propriétaire dans laquelle il précise les conditions de relocation du futur locataire. Cette indication permet au propriétaire d’être certain de conserver les mêmes avantages lors de l’arrivée du nouveau locataire.

A noter : le propriétaire est contractuellement assuré de collecter un certain loyer jusqu’à la fin de la période triennale du contrat initial. Il n’a donc aucun intérêt à accepter des conditions différentes de celles prévues dans le contrat signé avec son premier locataire.

Comment trouver de nouveaux locataires ?

Une fois l’accord du propriétaire obtenu, c’est au locataire sortant de mettre en place les démarches pour rechercher son successeur.

Quelles sont les étapes pour parvenir à la désignation du nouveau locataire chez le bailleur ?

La signature d’un mandat avec un professionnel immobilier

La procédure immobilière est identique à celle correspondante à la recherche d’un locataire pour le bailleur. La différence est que le locataire sortant prend la place du propriétaire en devenant « le mandant ».

Il collabore avec un conseil en immobilier d’entreprise avec qui il signe un mandat de recherche de successeur.

À noter : le mandat signé par le locataire peut être exclusif ou simple suivant la volonté de ce dernier.

Il doit contenir plusieurs informations importantes à propos de la relocation :

  • Ses conditions financières ;
  • Sa durée ;
  • Les honoraires de commercialisation ;

Une fois le mandat signé, l’agent immobilier active son fichier client et met en place un plan de communication pour trouver de nouveaux locataires le plus rapidement possible. Il se charge de l’organisation des visites et de la négociation avec les entreprises candidates jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé aux conditions stipulées dans le mandat.

Dès que le nouveau locataire est trouvé, le propriétaire reprend la main et opte généralement pour un nouveau contrat de bail, surtout s’il s’agit de bureaux. Dans le cas de locaux commerciaux, on privilégiera la reprise du bail existant à la signature d’un nouveau contrat.

Les limites de la recherche de successeur

Si le nouveau locataire négocie son loyer avec le bailleur, le propriétaire peut demander à l’ancien locataire de régler la différence des loyers jusqu’à la fin de son engagement.

Une solution qui peut s’avérer plus intéressante financièrement pour le premier locataire initial malgré cette dépense supplémentaire. L’occupant initial préfèrera en effet sécuriser l’opération plutôt que de risque de “perdre” plusieurs mois de loyer à taux plein, le temps de trouver un nouveau candidat à sa succession.

En revanche, le propriétaire n’a aucun intérêt à accorder une franchise de loyer pour travaux à son nouvel occupant. Encore une fois, rien ne l’oblige à accepter de changer de locataire. Il préfèrera conserver le bail initial qui lui assure de toucher un loyer plein jusqu’à la fin de la période triennale plutôt que d’accorder

En définitive, les trois acteurs peuvent s’y retrouver dans le cadre d’une recherche de successeur :

  • L’ancien locataire peut partir avant le terme du contrat de bail ;
  • Le nouveau locataire reprend des locaux, parfois à des conditions avantageuses (loyer plus faible pendant quelques mois, travaux réalisés récemment...) ;
  • Le bailleur n’a pas de vide locatif entre les deux locataires ;

Le locataire initial est le seul à prendre un risque dans l’opération. Cependant, ce choix fort lui permettra de poursuivre sa croissance dans un espace adapté, avec à la clé un chiffre d’affaires en hausse. Un compromis que de nombreuses entreprises préfèrent choisir plutôt que de se forcer à “tenir” pendant de longs mois dans des locaux qui ne leur correspondent plus...