Quelle est la différence entre bail professionnel et bail commercial?
La location d’un local professionnel est une opération courante dans l’exercice de son activité. Selon le type d’activité, on peut opter pour un bail professionnel ou un bail commercial. Ces deux types de contrat de location ont des régimes juridiques, des effets et des obligations différentes sur les parties. Il est donc nécessaire de bien connaître le cadre légal des deux formes de contrat pour choisir le plus approprié.
Une utilisation différente des locaux
Le choix du type de bail dépend de l’activité exercée par le locataire. Cette dernière détermine les règles juridiques qui encadrent les relations entre le bailleur et le locataire.
Bail commercial : un usage commercial avant tout
Le bail commercial s’impose lorsque le locataire est inscrit au registre du commerce et des sociétés ou bien au répertoire des métiers pour les activités artisanales.
Ce bail concerne donc les personnes qui ont une activité commerciale, industrielle ou bien artisanale.
Pour rappel, c’est le code de commerce selon le décret du 30 septembre 1953 modifié le 18 juin 2014 qui précise les conditions d’exercice du bail commercial.
Bail professionnel : un usage réservé aux activités non-commerciales
Le bail professionnel s’adresse au contraire aux activités non-commerciales. Il s’agit :
- des professions libérales réglementées comme les médecins, les avocats ou encore les experts-comptables ;
- des professions libérales non réglementées comme les apporteurs d’affaires ou les consultants ;
Astuce : pour savoir rapidement si un professionnel se classe dans la catégorie des activités non-commerciales, il doit être imposé dans la catégorie des BNC (bénéfices non-commerciaux).
Attention : le professionnel soumis au bail professionnel peut demander la soumission volontaire de son contrat de location à celle du statut des baux commerciaux selon l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 modifié par la loi du 4 août 2008.
Pour cela, il faut que le locataire remplisse plusieurs conditions :
- Le locataire et le propriétaire doivent être d’accord pour cette soumission et le préciser dans le contrat de manière formelle ;
- Un bail doit être mis à la disposition du locataire ;
- Le fonds doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.
Conditions de résiliation plus souples pour le bail professionnel
La résiliation est une étape délicate dans un contrat de bail.
Elle impose des obligations différentes pour chacune des parties. Cependant, ces obligations ne sont pas similaires. Elles diffèrent suivant le type de bail signé.
Bail professionnel : résiliation facilitée pour le locataire
Le locataire peut résilier un bail professionnel à tout moment.
Il est simplement tenu par le respect d’un préavis de 6 mois pour informer le bailleur de son départ. Cette information se fait au moyen d’une lettre avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
Bail commercial : résiliation plus contraignante pour le locataire
La résiliation anticipée d’un bail commercial est plus délicate pour le locataire.
Il peut demander à quitter son local uniquement à l’expiration de chaque période triennale. Le bail est conclu pour une durée minimale de 9 ans et le locataire peut donc partir au bout de 3 et 6 ans.
Il est également tenu par le respect d’un préavis de 6 mois pour informer son bailleur.
Il est aussi possible en cas d’accord entre les parties de quitter le local avant cette période triennale.
Pour des raisons de sécurité juridique, il est très fortement recommandé de signer une convention pour régir les conditions d’une résiliation amiable (date d’effet, conséquences et modalités de résiliation).
Note : il faut savoir que le bail par écrit est une condition de forme obligatoire pour le bail professionnel. Les conditions de résiliation sont donc notifiées dans cet écrit. Pour le bail commercial, il n’y a aucune obligation, mais c’est fortement recommandé. Conclure un bail de manière verbale ne sécurise pas les parties impliquées. Les litiges sont aussi plus difficiles à appréhender à cause, notamment, du manque de preuves.
Les autres distinctions entre le bail commercial et le bail professionnel
Les différences entre les deux types de contrat de location se retrouvent sur d’autres conditions essentielles.
Durée du bail : une condition assumée en faveur du locataire
Le bail commercial est protecteur pour le locataire puisqu’il est conclu pour une durée minimum de 9 ans.
Cette protection est aussi assurée pour le locataire du bail professionnel qui doit avoir une durée minimum de 6 ans.
Droit au renouvellement : une différence majeure entre les deux types de contrat
À la fin du bail commercial, le bailleur et le locataire disposent d’un droit au renouvellement. Le bailleur informe - en respectant un préavis de 6 mois - le locataire de sa volonté de renouveler le contrat.
Le renouvellement du bail implique généralement une modification (souvent à la hausse) du loyer.
Le locataire peut aussi faire une demande dans les 6 mois qui précèdent la fin du bail. Cette action lui permet de demeurer titulaire du droit au bail.
Note : cette demande doit prendre la forme d’un acte d’huissier et reproduire les termes de l’alinéa 4 de l’article L.145-10 du code de commerce. Le bailleur dispose ensuite de 3 mois pour y répondre.
A contrario, le locataire d’un bail professionnel ne bénéficie d’aucun droit de renouvellement. Le contrat de bail se reconduit de manière tacite pour la même durée sauf si l’une des parties prend congé au moins 6 mois avant la date de l’échéance.
La révision du montant du loyer dans le contrat de bail
Le montant du loyer est, au départ, fixé librement par les parties pour le bail commercial et le bail professionnel.
Le locataire du bail commercial peut voir son loyer modifié au cours du contrat de location. Cette modification est encadrée.
Le bailleur peut démarrer des négociations avec la partie adverse uniquement au bout de 3 ans ou bien si le contrat contient une clause d’échelle mobile.
Au moment de la révision du loyer pour un bail commercial, toute augmentation est plafonnée à hauteur de la variation de l’indice trimestriel de référence :
- L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ;
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités ;
Note : ces indices sont publiés tous les trimestres sur le site de l’INSEE.
Attention : les 3 ans sont comptés depuis la date d’anniversaire de l’entrée du locataire pour le bail d’origine ou bien depuis la date de renouvellement du bail précédent.
Le locataire d’un bail professionnel peut aussi voir son loyer révisé au cours de la vie de son contrat. Cependant, il faut qu’une clause soit présente dans le contrat et précise les modalités et les conditions de cette révision.
Cette variation est calculée, dans ce cas, suivant l’indice des loyers des activités du tertiaires (ILAT) qui concerne les activités libérales et tertiaires.
Ces différences ont des conséquences importantes sur les deux parties au contrat. Le locataire doit être conscient de ses droits, mais aussi de ses obligations lorsqu’il signe son bail, que celui-ci soit professionnel ou commercial. Cette affirmation est aussi valable pour le propriétaire. Cela permet d’éviter des situations litigieuses entre les parties.