Bail professionnel, attention aux pièges !
Vous avez trouvé les locaux où installer votre entreprise et êtes sur le point de signer un bail professionnel ? Attention, il ne vous sera pas forcément favorable ! Mieux vaut en appréhender le fonctionnement et les failles afin de signer un contrat qui ne vous impacte pas économiquement… dans le mauvais sens évidemment !
La rédaction du bail professionnel, à ne pas négliger !
La rédaction du contrat est le premier point auquel prêter attention en matière de bail professionnel. Évident, pensez-vous ? Pas tant que cela !
Savez-vous que le bail professionnel est bien moins encadré que le bail commercial ?
Résultat, hormis la durée, le préavis et le renouvellement du bail, les autres modalités ne sont pas soumises à la législation. Le bailleur et son locataire s’accordent pour les fixer librement.
On comprend donc toute l’importance d’être particulièrement attentif à la rédaction du bail puisque le contrat sert à formuler l’ensemble de ces modalités. Aujourd’hui, on trouve facilement des formulaires de bail professionnel en ligne prêts à être rédigés.
Cependant, si vous pensez devoir vous garantir davantage, on ne saurait trop vous recommander de faire appel aux services d’un professionnel, comme un notaire ou un avocat, voire un administrateur de biens. Cela est d’autant plus judicieux si votre bailleur ou vous-même émettez le souhait d’intégrer des clauses non présentes dans les contrats standards que l’on peut trouver sur le Web.
« Un bail professionnel rédigé avec soin est un moyen de protection en cas de litige »
Méfiez-vous des loyers surévalués !
Le montant du loyer de votre bail professionnel correspond-il vraiment à la réalité des loyers de marché ?
Avant de signer votre bail professionnel, ayez bien en tête que le montant du loyer proposé et ses modalités de paiement ne sont nullement encadrés juridiquement : votre bailleur est libre de les fixer selon son bon vouloir et son intérêt !
C’est ainsi que dans les zones tendues, les loyers de certains baux professionnels peuvent être sélectifs, sinon dissuasifs.
Or, certes, une belle adresse importe pour l’image, mais qu’en est-il de l’environnement ? Des possibilités de stationnement alentour ? De l’accès en transports en commun ? Des commerces de proximité qui facilitent la vie de vos salariés ? De même, ce local répond-il à vos besoins en termes de superficie, d’aménagement, d’équipements, de sécurité ?
N’oubliez pas qu’en tant que profession libérale, vous avez une carte à jouer dans la négociation du loyer de votre bail professionnel.
Vous bénéficiez d’une situation professionnelle plutôt stable, présentant moins de risques d’impayés, et vous faites partie de ces corps de métier qui s’engagent dans une location de manière durable.
Autant d’atouts à mettre en avant au moment de négocier votre bail professionnel !
La révision annuelle du bail professionnel : faites les bons calculs
La révision annuelle du loyer est l’une des modalités du bail professionnel à ne pas négliger.
Sur ce point encore, le bailleur et le locataire sont libres de choisir entre deux indices de référence : l’ICC, l’indice du coût de la construction, ou l’ILAT, l’indice des loyers des activités tertiaires.
Vous avez tout intérêt à privilégier l’indice des loyers des activités tertiaires afin de faire quelques économies substantielles.
Cet indice se compose à 50 % de la moyenne annuelle de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et loyer), à 25 % de la moyenne annuelle de l’ICC, et enfin, à 25 % de la moyenne annuelle du PIB en valeur. Compte tenu de la faible inflation des prix à la consommation, il marque une faible augmentation sur ces dernières années.
Au contraire, l’ICC connaît une augmentation annuelle régulière et importante.
Mieux vaut donc, à la signature du bail professionnel, intégrer une clause d’indexation qui mentionne clairement l’indice de référence… si possible l’indice des loyers des activités tertiaires !
« Globalement, les chiffres font état d’une progression annuelle de l’ICC de 10 % environ. Normal, il suit l’évolution du coût des matières premières ! »
L’absence de droit au renouvellement : à ne pas prendre à la légère
Le bail professionnel a une durée de 6 ans : tant que court le bail, le locataire est protégé.
Il peut même rompre le bail professionnel à tout moment, sans devoir verser d’indemnisations quelconques au bailleur : il doit simplement respecter un préavis de 6 mois.
En revanche, une fois les 6 années écoulées, le bailleur peut tout à fait congédier le locataire, sans avoir besoin de motiver sa décision ni devoir verser d’indemnités compensatoires, comme une indemnité d’éviction.
Il lui suffit de le lui notifier 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.
Le bail professionnel ne bénéficie pas, en effet, du droit au renouvellement.
Parfois, certains propriétaires s’appuient sur cette spécificité du bail professionnel pour renégocier les conditions initiales du contrat. Le loyer est alors augmenté, le locataire se voit imposer de nouvelles charges ou la prise en charge de certains travaux… S’il refuse, il doit quitter les lieux une fois le préavis expiré. S’il accepte, il doit signer un nouveau contrat de bail professionnel.
Si vous êtes sur le point de signer votre bail professionnel, ne tardez pas à parler de ce point avec le propriétaire : cela peut éviter des déconvenues et vous permettre de vous développer en toute sérénité !
À savoir : si votre propriétaire vous signifie votre congé parce qu’il souhaite vendre le local que vous occupez, vous ne pouvez pas faire valoir un droit de préemption, sauf s’il s’agit d’un bail mixte (d’habitation et professionnel).
Répartition des charges locatives : la faille du bail professionnel
On le répète, le bail professionnel n’est pas aussi bien encadré que le bail commercial ou même le bail d’habitation.
Il est donc recommandé d’acter dès le départ la répartition des charges locatives du bail professionnel. Comment ? En étant le plus précis possible dans la rédaction du contrat !
Il s’agit tout d’abord de lister de manière exhaustive l’ensemble des types de charges inhérentes au bail professionnel : réparations, entretien, copropriété, taxes ou impôts.
Ensuite, le locataire et le bailleur s’accordent sur une répartition qu’ils notifient clairement dans le contrat. N’hésitez pas à demander un récapitulatif des charges de l’année précédente afin de vous faire une idée : le bailleur a l’obligation de vous transmettre les justificatifs dès lors que vous en faites la demande.
De même, il est tenu de vous informer en amont de tout changement lié aux charges ou de toute nouvelle charge. À ce titre, vous n’êtes absolument pas tenu de vous acquitter de telle ou telle nouvelle charge si cette dernière n’est pas stipulée dans l’une des clauses du bail professionnel, et ce, explicitement !
Par convention, il est admis que les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire. Il s’agit des dépenses directement liées à l’occupation des locaux : électricité, gaz, eau, mais aussi peintures, entretien des appareils de chauffage ou des sanitaires.
La taxe foncière ainsi que les taxes municipales sont aussi généralement supportées par le locataire : enlèvement des ordures ménagères, entretien du tout-à-l’égout, entretien de la voirie…
BON À SAVOIR : votre propriétaire n’a pas le droit de payer l’électricité puis de vous en demander le remboursement rétroactivement.
« La jurisprudence impose de manière explicite que les charges affectées au locataire soient formellement listées dans le bail. »
L’état des lieux : une étape incontournable
Ne bâclez pas l’état des lieux, même si vous avez hâte de pouvoir enfin investir vos nouveaux bureaux : tout défaut non constaté lors de l’état des lieux vous sera imputé lorsque vous restituerez les locaux.
Contrairement au bail commercial, protégé par la loi Pinel en la matière, l’absence d’état des lieux ou un état des lieux incomplet porte préjudice au locataire. Précision : en l’absence d’état des lieux le local est réputé être en bon état, à l’entrée comme à la sortie.
L’état des lieux doit s’attacher à rendre compte :
- des relevés d’électricité, gaz et eau,
- de l’état des sols, des murs et des plafonds de chacune des pièces concernées par le bail professionnel,
- de l’état des équipements présents dans les locaux,
- de tout éventuel autre défaut (prise, fenêtre…).
Soyez vigilant et, s’il le faut, recourez au service d’un huissier de justice qui viendra constater et certifier l’état du local au moment où vous en prenez possession.
Après ce tour d’horizon des différents points à prendre en compte, vous voilà paré pour signer un bail professionnel en toute tranquillité. Si quelques doutes persistent, n’hésitez pas à faire appel aux conseils d’un professionnel : on n’est jamais trop prudent !