Comment estimer un bureau ?
Avant de proposer un bureau à la vente, la toute première étape à ne pas négliger est l’estimation. Ce passage obligé est l’un des grands déterminants de la réussite d’une vente. Il existe plusieurs critères sur lesquels s’appuyer et différentes méthodes pour estimer la valeur d’un espace de bureaux. Nous vous expliquons ici comment vous faire une première idée, mais gardez en tête que l’accompagnement d’un professionnel est indispensable pour déterminer précisément le prix de commercialisation idéal.
Les critères à prendre en compte pour estimer un bureau
L’estimation d’un bureau nécessite l’analyse approfondie de nombreux critères pour déterminer un prix en accord avec le marché. En effet, un espace professionnel ne s’estime pas de la même manière qu’un bien immobilier résidentiel.
Analyser l’état des locaux professionnels
Le prix d’un bureau neuf sans travaux ou rénovations à prévoir sera nécessairement plus important qu’un bureau qui nécessite un grand rafraîchissement (peinture, sol...).
À noter : un bureau neuf peut avoir un prix de 15 à 20 % supérieur au prix du mètre carré moyen. Par contre, un bureau à rénover voit son prix diminuer de 10 à 30 % par rapport à un bureau neuf.
Cet indice prend en compte l’investissement que le nouveau propriétaire devra fournir pour rendre ses nouveaux bureaux utilisables pour ses équipes ou pour l’entreprise à qui il souhaite les louer.
L’emplacement géographique : un critère clé
Pour estimer correctement la valeur d’un bureau, renseignez-vous sur les prix constatés dans le secteur. Le prix au m2 varie nettement selon l’environnement du bien, au sein même d’une commune ou d’un quartier, on observe des différences de prix significatives.
Les prix seront ainsi plus bas dans une commune isolée avec peu de transports en commun tout simplement car ces biens sont moins recherchés. Au contraire, un bureau situé en plein centre ville, dans un quartier commerçant qui compte plusieurs stations de métro / tram / bus à proximité attirera davantage les entreprises ce qui impactera directement les prix.
La facilité d’accès et la dynamique économique du secteur sont des éléments qui influencent très largement la valeur d’un local professionnel. Pensez-y aussi avant d’acheter des bureaux !
Connaître les perspectives envisageables des bureaux
Aujourd’hui, vous vendez des bureaux qui affichent une certaine surface au sol. Cependant, il est possible que ces derniers cachent plusieurs atouts pour votre acheteur. C’est par exemple le cas si les bureaux peuvent être divisés en plusieurs espaces, ou au contraire, ouverts pour proposer de larges plateaux très appréciés des entreprises qui travaillent en open space.
Ces détails sont importants lors d’une vente car ils influencent directement l’estimation d’un bureau. Avec ces atouts supplémentaires, vos bureaux prennent de la valeur !
Certains bureaux peuvent aussi transformer leur destination. Concrètement, il est parfois possible de fermer une partie du local professionnel pour en faire un appartement. Le local n’est donc plus uniquement commercial, il devient aussi habitable. Dans ce cas encore, le prix de vente augmente.
L’estimation peut aussi prendre en compte le critère de la rareté des bureaux. Par exemple, si vous bénéficiez d’une surface importante dans un secteur où les petites surfaces sont très répandues, la rareté du bien fait alors augmenter sa valeur ! C’est souvent le cas dans l’hyper-centre des grandes villes où les immeubles anciens n’avaient pas été pensés pour des surfaces de plus de 500 m2.
Un prix ajusté en fonction des atouts des bureaux
Donner la possibilité au futur acheteur de moduler son espace est un critère intéressant qu’il faut mettre en avant, mais il n’est pas le seul. En effet, vos bureaux contiennent un ascenseur, une cuisine tout équipée ou encore une salle de réunion avec une vue dégagée ? Ces éléments doivent être pris en compte dans l’estimation finale.
À l’inverse, des bureaux sombres donnant sur une rue très bruyante sans double vitrage risquent de voir leur valeur diminuer par rapport à des biens situés à proximité sans défaut...
Dans tous les cas, l’estimation immobilière d’un bureau requiert des compétences particulières. Il ne faut pas se tromper sous peine de perdre de futurs acquéreurs et du temps. N’hésitez pas à vous renseigner et surtout à vous faire accompagner par un conseil en immobilier d’entreprise !
Les différentes étapes pour estimer un bureau
Etape n° 1 : l’observation du marché et des concurrents
Avant tout, il est naturel d’observer les biens concurrents sur le marché. Plusieurs étapes sont donc à effectuer pour préparer l’estimation immobilière de votre bureau.
Pour commencer, vous pouvez lancer vos recherches sur Internet en :
- identifiant les annonces de bureaux à vendre comparables à proximité,
- vous renseignant sur les prix de l’immobilier de bureau dans le secteur.
Ces premières étapes sont essentielles pour vous situer par rapport à la concurrence, un premier pas vers la définition de la valeur de votre bureau.
Attention : les annonces de bureaux à vendre que vous trouverez en ligne vous donneront des prix de présentation, forcément différents du prix de vente final après négociation. Le meilleur moyen d’obtenir des exemples de transactions récentes est de contacter une agence immobilière spécialisée.
Les professionnels du secteur ont en effet accès à des bases de données précises qui leur permettent, après visite de votre bien, de définir une stratégie de vente en fonction des offres concurrentes mais aussi de l’historique des ventes comparables.
Option n° 2 : le calcul du rendement pour un investissement locatif
Entre acheter ou louer ses bureaux, la majorité des entreprises opte pour la location. Vous avez donc plus de chances de vendre votre bureau à un investisseur qui cherchera à réaliser un investissement locatif plutôt qu’à un chef d’entreprise en quête d’un espace pour loger ses équipes.
Pour un investisseur, le rapport entre le prix de d’achat d’un bureau et le loyer qu’il percevra mensuellement est un élément clé. Le prix de vente devra ainsi correspondre au niveau de rendement attendu par les investisseurs intéressés par votre secteur.
Pour calculer la rentabilité brute de votre bien, divisez le montant des loyers annuels par le prix d’achat et multipliez par 100. Les investisseurs feront eux-mêmes ce calcul afin de déterminer si votre bien constitue une opportunité intéressante, mieux vaut se montrer prévoyant !
À noter : l’attractivité de votre bien aura un impact direct sur sa rentabilité. Si vos bureaux sont loués en permanence à un loyer élevé, le prix de vente en sera impacté à la hausse. Au contraire, si votre localisation est isolée et que vous ne trouvez pas facilement de locataires pour vos bureaux : alors le prix de vente est impacté directement à la baisse.
Attention : il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier d’entreprise pour estimer un bureau de manière efficace et adaptée. En effet, le prix de vente est un élément essentiel pour susciter l’intérêt des acheteurs et optimiser vos chances de vendre vos locaux professionnels dans les meilleures conditions.