Indice des loyers des activités du tertiaire : ILAT
Les bailleurs peuvent, au cours de la location de leurs locaux professionnels, réviser leur loyer. Pour éviter les dérives, cette modification est encadrée par la loi. Des indices précis ont donc été mis en place afin d’aider les bailleurs à calculer le montant de la révision à appliquer.
L’ILAT fait partie des indices de référence utilisés dans le cas d’un bail tertiaire. À quoi correspond-il ? Dans quel cas s’applique-t-il pour réviser le montant de votre loyer ?
L’ILAT : qu’est-ce que c’est ?
ILAT signifie littéralement « indice des loyers des activités du tertiaire ».
Il a remplacé l’ICC (l’indice du coût de la construction) qui servait de référence en cas d’ajustement du coût du loyer lors d’une révision.
L’ICC mesurait l’évolution du prix de construction des bâtiments neufs avec pour usage principal l’habitation en France. Celui-ci est calculé par l’INSEE en collaboration avec le ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie.
Cependant, l’ICC est particulièrement fluctuant et donc pas assez fiable pour servir de référence dans le monde immobilier. Ainsi, l’ICC n’est plus utilisé comme référence depuis le 1er septembre 2014.
Pour remplacer l’ICC, la loi du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit a mis en place deux autres indices :
- ILAT pour les activités libérales ou non commerciales
- ILC pour les activités commerciales.
C’est ensuite le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011 qui vient définir les modalités de calcul de l’ILAT.
Vous devez vous référer à l’un ou l’autre des indices selon l’objet de votre contrat de bail.
Champ d’application de l’ILAT
ILAT : les activités du tertiaire ou non commerciales
La loi précise que l’ILAT est l’indice de référence pour les activités du tertiaire ou les activités non commerciales.
La difficulté est qu’aucun texte réglementaire ou légal ne vient indiquer ce qu’il faut entendre par la notion « d’activité du tertiaire ».
Cette définition serait pourtant primordiale. C’est ce qui déterminera si vous pouvez ou non prendre pour référence l’indice ILAT pour calculer votre révision.
L’INSEE - toutefois - vient préciser ce qu’il faut entendre par « activités du tertiaire » :
- Différentes activités professionnelles (transports, services aux entreprises ou éducation et santé)
- Services aux particuliers (restaurants, hôtels)
Ainsi, si votre bail entre dans le champ de ces activités, vous pouvez prendre pour référence l’indice ILAT afin d’ajuster votre révision de loyer.
Pour connaître son montant, rendez-vous donc sur le site de l’INSEE.
Si vous avez conclu un bail commercial, la révision du loyer peut intervenir au cours du bail ou lors du renouvellement de votre contrat. Il faut alors fixer, lors de la conclusion de votre bail, quel indice est à utiliser lors de cette révision.
À noter : dans le cadre d’un bail commercial, il est possible de réviser votre loyer tous les trois ans, à la demande du bailleur ou bien du locataire !
Attention : veillez à faire la demande via une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit contenir le montant du nouveau loyer à appliquer, après le calcul avec l’ILAT.
Si vous avez conclu un bail professionnel, le principe est plutôt de laisser les parties choisir les règles qu’elles souhaitent appliquer. Ainsi, il faut déterminer dans votre contrat de bail, quel indice de référence est à appliquer lors d’une révision.
Attention : la révision du loyer est valable uniquement si l’indice de référence appliqué correspond à celui qui est indiqué dans le contrat de bail. Soyez donc vigilant lors de la rédaction et la signature de votre contrat !
Comment calculer la révision de votre loyer grâce à l’ILAT ?
L’ILAT est calculé trimestriellement par l’INSEE. Les statistiques sont mises à jour régulièrement et accessibles depuis le site internet de l’organisme (voir plus haut).
Pour ce faire, les statistiques de l’INSEE se base sur plusieurs autres indices :
- Le niveau des prix à la consommation à hauteur de 50 % ;
- Les prix du coût de la construction à hauteur de 25 % ;
- Le produit intérieur brut en valeur à hauteur de 25 ;
L’opération est la suivante :
Nouveau loyer = loyer actuel x (dernier indice de référence connu à la date d’anniversaire / indice de référence du même trimestre de l’année précédente)
À noter : selon l’article L145-39 du code de commerce, le contrat de bail peut intégrer une clause d’échelle mobile ou clause d’indexation. En fonction de la volonté des parties au contrat, elle permet de mettre en place une révision du loyer. Il faut alors s’entendre sur un indice de référence.
Un dernier petit point d’attention. Dans le cas d’une clause d’échelle mobile, il est encore possible de prendre comme indice de référence l’ancien ICC !