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Bail commercial : résiliation et congé

Bail commercial résiliation et congé

Le bail commercial est présumé durer au minimum 9 ans. Protecteur pour le locataire, contraignant pour le bailleur, il offre des possibilités de sorties très encadrées.

1er cas : le locataire ou le bailleur choisissent de donner congé à l’issue des 9 ans

Dans ce cas et sous réserve de respecter les règles de forme et de procédure, et en l’absence de contestation de l’un ou de l’autre, la résiliation peut être effective dès les 9 ans révolus.

2ème cas : la résiliation par clause résolutoire, en particulier dans le cas du non-règlement des loyers

La clause résolutoire, présente dans la plupart des contrats de bail commercial, prévoit que si le locataire ne respecte pas ses obligations (notamment de paiement du loyer), le bailleur peut engager une procédure qui, si le locataire persiste, pourra aboutir à la demande d’expulsion du locataire auprès de la juridiction compétente.

La clause résolutoire est un aménagement contractuel : elle définit à l’avance des conditions de résiliation de plein droit du bail par le bailleur, en cas de non-respect des obligations découlant du bail commercial. 

Particulièrement rigoureuse, cette clause a la particularité de ne pas laisser de possibilité d’appréciation au juge, ce dernier étant obligé de considérer et ordonner l’expulsion du locataire si les conditions d’application de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Il conserve cependant la faculté (Article L145-41 du code du commerce) d’accorder des délais ou d’échelonner voire reporter le paiement des loyers selon la situation du locataire ou les besoins du bailleur.

3ème cas : la résiliation par accord amiable entre le locataire et le propriétaire bailleur

Rien n’empêche le bailleur et le locataire de procéder à une résiliation amiable du bail commercial par anticipation. Toutefois, cette résiliation devra faire l’objet d’une convention indiquant sa date d’effet, ses modalités et conséquences.

La mise en œuvre d’une résiliation anticipée amiable ne dépend que de la bonne volonté des parties. Bien qu’aucun formalisme ne soit demandé, il est recommandé de procéder par voie écrite, de manière à ce que la volonté soit certaine et non équivoque (Cass. Civ. 3ème, 23 mars 2011, n°10-10.226).

A noter que des conditions peuvent être associées à cette résiliation anticipée, comme par exemple la conclusion d’un nouveau bail avec le successeur du bail actuel.