Comment estimer un entrepôt ?
Vous souhaitez vendre un entrepôt ou un local d’activité ? Avant de lancer la commercialisation de votre bien, il est essentiel de fixer son prix de vente de la manière la plus juste possible pour attirer les acquéreurs. Plusieurs critères sont à connaître pour estimer un local de stockage professionnel. Il faut aussi procéder à un calcul particulier pour évaluer son prix de vente. Dans tous les cas, il est surtout avantageux de faire appel à des professionnels du secteur pour éviter les pièges.
Estimer un entrepôt : les critères à connaître
L’estimation d’un entrepôt ou d’un local d’activité est une action déterminante pour la vente. Plusieurs critères essentiels servent de base pour calculer le prix du bien :
L’aspect général de l’entrepôt : un critère essentiel
Dans un premier temps, il faut observer l’état général de votre entrepôt. Pour cela, prêtez une attention toute particulière à l’état des matériaux utilisés pour la construction et à l’état des racks existants.
Ces éléments permettent de savoir si une rénovation est nécessaire pour stocker les futures marchandises de l’acquéreur, un élément primordial pour fixer le prix du bien.
La valeur de votre entrepôt dépendra également de sa nature :
- L’entrepôt logistique doit pouvoir réaliser des opérations de chargement et de déchargement des marchandises. Un lieu précis doit être dédié au contrôle des produits et à la mise en place des palettes. Les équipements doivent donc être adaptés.
- L’entrepôt frigorifique est utilisé pour le stockage des aliments (viandes ou produits laitiers). La chaîne du froid doit être respectée durant l’entreposage des produits. Le local doit être alors équipé d’outils pour contrôler la température générale ou encore l’aération du local.
À noter : le futur acquéreur des locaux doit veiller à trouver un entrepôt adapté au type de marchandises stockées. La destination de votre espace est donc une information capitale qui devra être visible sur tous les supports de communication présentant le bien.
La situation géographique
Dans le domaine de l’entreposage, deux types de localisations se distinguent :
- les grandes plateformes logistiques : elles correspondent à de grands centres de distribution au niveau régional, national ou encore international ;
- les distributions de proximité : elles correspondent à des plus petites surfaces situées proche des grands bassins de consommation.
La situation géographique donne de la valeur à l’entrepôt, notamment s’il est placé aux abords des grands axes routiers (autoroutes, périphériques) ou bien des lieux de transport importants (voies ferrées, ports).
Enfin, la zone géographique est considérée comme dynamique lorsque l’entrepôt se situe à proximité des bassins d’emplois ou des sites de production.
Les modes de calcul pour l’estimation d’un entrepôt
Une fois l’ensemble des éléments connus, il est possible de procéder au calcul de la valeur de l’entrepôt. Pour cela, plusieurs méthodes existent.
Option n° 1 : l’estimation par comparaison
La valeur de l’entrepôt est obtenue en comparant la qualité du terrain (ses aménagements, sa taille ou encore sa disposition). La comparaison prend aussi en compte l’utilité du bâtiment concerné (la taille des bureaux, leurs aménagements, ou encore la présence de locaux sociaux).
La comparaison est faite sur ces points précis au regard d’autres entrepôts à vendre situés dans une zone géographique équivalente. Pour cela, vous pouvez consulter les annonces d’entrepôts à vendre que vous trouverez en ligne.
De cette manière, vous aurez une idée du stock de biens actuellement en vente, mais l’idéal est de vous rapprocher d’un conseil en immobilier d’entreprise spécialiste de ce type d’actifs. Au-delà des annonces, les professionnels ont en effet accès aux dernières transactions comparables réalisées dans le secteur. Un élément déterminant pour fixer un prix de vente en accord avec l’état du marché et vous permettre de trouver un acquéreur au bon prix.
Option n° 2 : l’estimation par revenu
Cette estimation prend en compte le revenu obtenu par le propriétaire des lieux lorsqu’il met son entrepôt en location. Il retient aussi le taux de capitalisation fourni par le propriétaire. Ce dernier est la différence entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale. L’objectif de cette méthode est d’obtenir la rentabilité du bien.
À noter : cette méthode dite de « capitalisation de revenu » fonctionne uniquement lorsque l’entrepôt est acheté dans l’optique d’un investissement locatif.
Pourquoi se faire accompagner par un professionnel ?
Vous souhaitez mettre à la vente votre entrepôt, mais vous ne savez pas à quel prix le proposer ni sur quels supports le rendre visible ? Des spécialistes de l’immobilier logistique peuvent vous accompagner dans ce projet pour optimiser vos chances de vendre rapidement.
Vendre au meilleur prix
Pour optimiser la vente de son entrepôt, il le proposer au bon prix : ni trop élevé ni trop bas. Les spécialistes du marché estiment avec une grande justesse le prix de vente de votre entrepôt pour en tirer le meilleur. Ils peuvent aussi vous donner des conseils pour le mettre en valeur et augmenter son prix de vente. Parfois, il suffit de réaliser quelques aménagements rapides pour optimiser la technique de votre entrepôt.
Fixer le bon prix pour vendre rapidement
La vente d’un bien immobilier peut prendre beaucoup de temps si le juste prix n’est pas déterminé dès le départ. Afficher un prix trop élevé pour “tester le marché” n’est pas sans risque. Le volume d’acheteurs potentiel est souvent restreint, en particulier si votre local ne se situe pas dans une zone extrêmement recherchée. En présentant un prix déconnecté de la réalité du marché, vous risquez de faire mauvaise impression auprès des quelques acquéreurs qui connaissent parfaitement les prix pratiqués. Au final, vous vendrez moins cher et moins vite qu’en affichant votre bien au bon prix dès le départ. Pensez-y avant de vous lancer !
En définitive, mettre un entrepôt à la vente ne s’improvise pas. Nous vous recommandons fortement de vous rapprocher d’un spécialiste local dès le début de votre projet. Travailler en collaboration avec un professionnel spécialisé pour estimer et commercialiser votre bien vous permettra de gagner du temps et d’optimiser vos chances de vendre au bon prix.