Le bail précaire (ou bail dérogatoire)

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Bien que sécurisant pour l’entreprise, le bail commercial classique, dit « 3/6/9 », n’est pas toujours le plus pertinent selon les situations. La contrepartie de la stabilité du 3/6/9 est en effet la difficulté à en sortir en cours de bail. Le bail dérogatoire, ou bail précaire, peut alors être la solution.

Définition

Concrètement, le bail dérogatoire est un contrat de location de locaux à usage professionnel plus court que le bail commercial, qui permet au propriétaire comme au locataire de ne pas s’engager sur une longue durée.

Les avantages du bail précaire se situent donc essentiellement dans cette souplesse, le locataire n’ayant pas, dans le cadre d’un bail commercial, la possibilité de donner son congé avant une période de 3 ans. Idéal pour les entrepreneurs qui se lancent, il permet de limiter les risques et d’anticiper plus rapidement un changement de local dès lors que ses besoins augmentent.

Attention toutefois, contrairement au bail commercial, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement, tandis que le propriétaire n’a aucune obligation de verser une indemnité d'éviction au locataire en cas de refus de renouvellement du bail (contrairement au cas du bail commercial classique). 

De même que pour le bail commercial classique, le locataire a l’obligation d’aller au terme de son bail, sauf à régler les loyers dus au propriétaire : aucun congé anticipé n’est possible.

Le contenu du bail précaire

Pour conclure un bail dérogatoire, les conditions sont strictement les mêmes que pour un bail commercial 3/6/9, à l’exception de la durée, qui ne peut excéder 3 ans. En pratique, elle est souvent de 24 mois, renouvelable pour 12 mois. La mention du choix du bail dérogatoire doit absolument figurer au contrat.

Comme pour les baux commerciaux, les baux dérogatoires conclus depuis le 1er septembre 2014 doivent s’accompagner obligatoirement d’un état des lieux d’entrée et de sortie.

En termes de prix, le loyer est fixé librement et n'est pas plafonné. Une clause d'indexation est possible mais n’est pas obligatoire.

A noter : à l’échéance du bail, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition si son locataire se maintient dans les lieux. A défaut de réaction de la part du bailleur, le locataire bénéficie automatiquement d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

La convention d'occupation précaire

Le contrat de bail précaire est à ne pas confondre avec la convention d'occupation précaire.

Cette convention est apparentée à un contrat de location mais se distingue par son caractère essentiellement provisoire et instable.

En règle générale, ces conventions sont conclues pour des durées relativement courtes (3 mois, 6 mois, 1 an, 2 ans). Toutefois, le terme n'est pas nécessairement connu à l'avance. En effet, tant que les mobiles sont sincères et légitimes, une convention d'occupation précaire peut très bien se prolonger plusieurs années.

A l'inverse, la convention peut prendre fin à tout moment, soit par la volonté du bailleur, soit par la suite d'un événement (attente de fin de travaux, expropriation, ...) envisagé par les parties.

Dans tous les cas, le caractère précaire doit être motivé dans la convention et les mobiles doivent être sincères et légitimes.

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