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Promesse de bail commercial : comment ça marche ?

Promesse de bail commercial

Si les parties ne signent pas dès leur rencontre un contrat de bail commercial, elles peuvent mettre en place une promesse de bail afin de sécuriser leur situation juridique. Cette promesse représente alors un contrat qui prévoit les conditions du futur contrat de bail. Ainsi, les deux parties peuvent faire le choix de signer une promesse synallagmatique ou bien une promesse unilatérale.

La promesse synallagmatique de bail commercial

La promesse synallagmatique est constituée lorsque les deux parties s’engagent réciproquement. Concrètement, le bailleur s’engage à louer son local professionnel au locataire qui lui-même s’engage à le prendre en location.

Il faut bien comprendre que s’engager dans une promesse synallagmatique de bail commercial vaut bail commercial.

En effet, la jurisprudence de la Cour de cassation du 20 mai 1992 admet que "lorsque deux parties tombent d’accord sur le prix de la chose et les conditions de la chose," la promesse de bail vaut bail. Dans la promesse synallagmatique, les parties se mettent d’accord sur le loyer du local commercial et sur les conditions de cette location.

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En définitive, les parties peuvent rompre cette promesse seulement si une condition suspensive existe et que cette dernière n’est pas réalisée. Dans ce cas uniquement, il est possible de résilier la promesse synallagmatique.

De plus, il est important d’inclure dans la promesse des éléments précis pour que celle-ci soit valable. Il faut spécifier :

  • la désignation du local commercial,
  • le prix du loyer,
  • la durée de location prévue,
  • la destination des locaux.

Attention : l’engagement dans une promesse synallagmatique est véritablement contraignant puisque les deux parties sont engagées réciproquement !

La promesse unilatérale de bail commercial

Dans une promesse unilatérale, seule l’une des deux parties du futur contrat s’engage.

La partie engagée est appelée « promettant » au sein de la promesse. L’autre partie – qui n’est pas tenue par le contrat – est nommée « bénéficiaire ».

L’expression « levée d’option » est employée lorsque le bénéficiaire décide d’accepter l’offre proposée par le promettant. Dans les faits, cette levée d’option intervient lorsque le promettant signe à son locataire un contrat définitif.

De plus, pour que la promesse unilatérale soit juridiquement valable, elle doit comporter trois points importants :

  • le détail des locaux,
  • le prix prévu pour la location du local,
  • la durée de location du futur bail commercial.

Dans la pratique, il est courant de voir le bailleur s’engager – par l’intermédiaire d’une promesse unilatérale – à mettre en location son local commercial et d’y préciser ses conditions. Néanmoins, il arrive aussi que le locataire réalise ce type de contrat afin de prévoir une location future. Attention : le fait que le bénéficiaire – bailleur ou locataire – accepte la promesse ne signifie pas qu’il lèvera ensuite l’option. Il est possible d’accepter cette promesse sans lever d’option et de rendre ainsi la promesse caduque.

Les conditions de forme de la promesse du bail commercial

La forme de la promesse est importante pour déterminer sa validité. Ainsi, il est possible pour les parties de faire le choix entre deux options :

1. Réaliser la promesse de bail sur un document unique : le bail commercial

La promesse est donc insérée dans le bail avec une ou plusieurs conditions suspensives.

Cette première forme permet d’éviter de réaliser un nouveau contrat pour mettre en place le bail commercial.

Par conséquent, si les conditions ne sont pas réunies à la date pré-définie dans la promesse, le bail n’est pas mis en place. À l’inverse, si les conditions sont obtenues, le contrat de bail démarre sans avoir besoin d’une nouvelle rédaction pour en décrire les conditions.

2. Rédiger deux actes avec la promesse annexée au sein du bail commercial

La promesse contient les conditions suspensives et les modalités de mise en place du contrat de bail commercial. Elle est annexée au contrat de bail commercial si les parties signent ce contrat définitif.

À noter : les parties peuvent faire le choix d’enregistrer le bail commercial au Service des impôts dans les 4 mois qui suivent sa signature. Cet enregistrement permet de donner une date certaine au bail et de le rendre opposable à tous.

Le contrat de bail commercial reste totalement valable si les parties font le choix de ne pas l’enregistrer. Cet acte est donc fortement recommandé, mais pas obligatoire.

Le contenu d’une promesse de bail commercial

La promesse doit suivre des règles particulières pour être valable. En effet, on y trouve les clauses nécessaires pour proposer aux parties une offre convenable et surtout complète.

Une promesse de bail commercial doit ainsi contenir :

  • l’identité précise et complète des parties,
  • la désignation des locaux,
  • le prix du loyer,
  • l’usage des locaux,
  • la durée du bail.

À noter : dans une promesse unilatérale, la durée permet de connaître la date à laquelle la promesse devient caduque si la partie ne lève pas l’option.

Une fois que toutes les conditions sont respectées, les parties peuvent signer sereinement la promesse du contrat de bail commercial pour sécuriser leur relation avant la signature éventuelle du contrat définitif.