Quelles alternatives au bail 3/6/9 ?
Vous cherchez des locaux pour installer votre entreprise, mais vous n’avez pas arrêté votre choix ? Avant de vous décider, savez-vous quel type de bail vous sera favorable ? Parce que, oui, il existe des alternatives au bail 3/6/9 !
Retour sur le bail 3 6 9
Avant toute chose, rappelons ce qu’est le bail 3/6/9, formule la plus courante du bail commercial.
Il s’agit d’un contrat de location passé entre le propriétaire d’un local commercial et une entreprise en activité qui est immatriculée soit au répertoire des métiers soit au registre du commerce et des sociétés.
Une fois le bail 3/6/9 signé, le locataire est assuré de pouvoir occuper les lieux pour au moins neuf ans : une durée qui laisse le temps à l’entreprise de se viabiliser, de se développer, d’anticiper.
Dans le cadre d’un bail 3/6/9, le bailleur n’a en aucun cas la possibilité d’interrompre le contrat de location avant expiration des 9 ans.
En revanche, le locataire a, quant à lui, la possibilité de résilier un bail commercial fin tous les 3 ans : on comprend mieux l’expression « 3/6/9 » !
À l’issue de chaque période triennale, le locataire peut donc donner son congé, à condition de respecter un délai de préavis de 6 mois, en général. Il doit le signifier par acte d’huissier.
En matière de loyer, si le montant est fixé contractuellement entre les deux parties, sa révision (une fois par an ou tous les 3 ans) est plafonnée à l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou les activités artisanales, ou à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
À la fin des 9 ans, si le locataire souhaite reconduire le bail, il doit en demander le renouvellement par acte d’huissier.
En cas d’accord, le montant du loyer suit celui du loyer du premier bail 3/6/9 et les conditions de révision restent inchangées.
Si le bailleur ne souhaite pas reconduire le bail, il doit le signifier par acte d’huissier également et se verra contraint de verser une indemnité d’éviction à son locataire.
À NOTER : dans certaines circonstances, le bailleur peut lui aussi faire valoir une faculté de résiliation triennale. Cependant, elles sont très encadrées par la loi : construction ou reconstruction de l’immeuble existant, surélévation de l’immeuble, travaux réalisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière… Le bailleur devra, dans tous les cas, dédommager le locataire via une indemnité d’éviction ou lui proposer un local commercial de substitution.
« Un locataire a la possibilité de mettre fin à son contrat de location hors fin de période triennale s’il part à la retraite ou s’il est déclaré être en invalidité.»
Le bail précaire, idéal pour débuter
Le bail précaire est aussi nommé bail dérogatoire ou bail de courte durée.
De la même manière que le bail 3/6/9, il s’agit d’un contrat à destination des professionnels, commerçants, artisans ou industriels.
Les entreprises démarrant leur activité peuvent être particulièrement intéressées par le bail précaire. Cela leur évite de réaliser des investissements trop lourds dès le début.
Le bail dérogatoire leur offre aussi une certaine souplesse d’utilisation : après quelques mois d’activité, certaines entreprises ressentent la nécessité de changer de locaux pour un espace agencé différemment, un local plus grand, une autre adresse…
Les conditions d’application du bail précaire ont fait l’objet d’une mise à jour législative via la loi Pinel de juin 2014. Lorsqu’un local est loué sous un bail précaire, le locataire ne peut occuper les lieux que 3 ans maximum et ne peut pas prétendre au droit au renouvellement.
Bailleur et locataire doivent stipuler clairement lors de la rédaction du bail leur volonté de ne pas s’engager via un bail commercial classique.
Le contrat peut prendre la forme de 3 baux précaires renouvelables 1 an ou d’un bail précaire de 3 ans.
Une fois la période de 3 ans expirée, si le locataire veut pouvoir rester dans les lieux, il doit signer un nouveau bail, qui sera alors un bail commercial 3/6/9 classique.
Le montant du loyer est laissé à la libre appréciation du bailleur : n’hésitez pas à négocier si vous le trouvez trop élevé !
ATTENTION : avant de signer un bail précaire, assurez-vous de faire le bon choix. En effet, même si la durée est courte, la loi n’offre pas la possibilité au locataire de demander une résiliation de manière anticipée. Si vous décidez néanmoins de quitter les lieux avant l’expiration du bail, vous serez tenu redevable des loyers jusqu’à la date indiquée lors de la signature du contrat.
Toutefois, la loi n’interdit pas non plus au locataire et au bailleur de s’entendre à ce sujet en incluant une clause de résiliation avant expiration du bail : pensez-y au moment de la rédaction du contrat de bail !
Pensez à négocier les conditions de résiliation : quand est-il possible de résilier votre bail précaire ? Les deux parties sont-elles autorisées à mettre fin au bail ? Quel est le délai de préavis ?
À NOTER : si le locataire n’est pas parti du local après la date de fin du bail, le bailleur dispose d’un mois pour lui notifier à nouveau son congé. Au-delà de cette période, le bail précaire est requalifié en bail commercial et le locataire peut donc rester.
« Un bail précaire ne peut jamais suivre un bail 3/6/9. C’est-à-dire qu’un bail 3/6/9 ne peut en aucun cas être renouvelé sous la forme d’un bail précaire.»
Le bail professionnel, le choix des professions libérales
Le bail professionnel est destiné aux activités autres que commerciale, artisanale (sauf s’il n’y a pas de fonds artisanal) ou industrielle : autrement dit, les professions libérales !
C’est le type de bail par excellence des professions juridiques (avocats, huissiers, notaires…), des professions médicales et paramédicales (médecins généralistes et spécialistes, kinés…), des architectes et géomètres, des ingénieurs, des comptables et experts-comptables, des agents commerciaux d’assurance…
Le bail professionnel est signé pour une durée de 6 ans minimum.
N’étant pas formellement cadré juridiquement, ce contrat se définit en grande partie de manière contractuelle entre le bailleur et le futur locataire :
- montant du loyer
- mode de révision
- charges incluses
- clause de non-concurrence
- conditions de cession ou de sous-location
- conditions de résiliation…
ATTENTION : Avant de signer un bail professionnel, notez bien que le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement.
Et si vous pensiez au coworking ?
Vous n’avez pas pu échapper au coworking qui, plus qu’une tendance, est une autre manière d’appréhender le monde de l’entreprise, plus collaborative, plus flexible et créatrice de liens sociaux.
Dans les faits, toutes les entreprises ne sont pas faites pour le coworking, selon les problématiques de confidentialité et de concentration qui sont les leurs ou selon l’activité exercée (par exemple, une entreprise qui a besoin de stocks ne bénéficiera pas de l’espace nécessaire dans un coworking).
Néanmoins, selon votre profession et vos objectifs de développement, le coworking reste une alternative à ne pas négliger !
En conclusion, au-delà du choix d’un bail, professionnel, commercial ou autre, n’oubliez pas que vos collaborateurs sont la première source de richesse de votre entreprise : choisissez aussi un lieu qui leur conviendra en fonction de vos besoins spécifiques !