Bail commercial ou bail 3 6 9 : informations clés
Régi par le code du commerce (décret du 30 septembre 1953 modifiée le 18 juin 2014), le bail commercial, ou "bail 3/6/9" est le contrat de location de locaux communément utilisé pour exercer une activité de nature commerciale, industrielle ou artisanale
Bail commercial, définition
Le bail commercial est le contrat qui unit le propriétaire d’un local et son locataire, le locataire exploitant le local dans le cadre de son activité. Protecteur pour le locataire, le contrat de bail commercial est particulièrement encadré bien qu’il ne soit pas soumis à une forme particulière. A noter cependant qu’un bail commercial ne peut être conclu que pour des locaux dont la destination – c’est-à-dire l’usage initialement prévu du local - est commerciale.
Ainsi :
- Pour assurer l’exploitation, un changement de destination du local sera nécessaire si la destination initiale n’est pas commerciale (habitation),
- Les règles découlant du bail commercial s’appliquent exclusivement à la signature d’un bail commercial : un locataire exerçant une activité commerciale qui n’aurait pas signé un bail commercial ne pourra pas s’en prévaloir.
Le bail commercial : pour qui ?
Pour pouvoir bénéficier d’un bail commercial, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés (activité commerciale ou industrielle) ou au répertoire des métiers (activités artisanales).
L’activité au sein du local doit avoir une existence réelle et autonome : en d’autres termes l’activité doit pouvoir se constater sur le terrain, par exemple par de la réception de clientèle, la présence de personnel de bureaux, etc.
Le contenu du bail commercial
Le bail commercial précise les éléments essentiels de la location : durée, loyer, répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre locataire et bailleur, conditions de renouvellement, dépôt de garantie, possibilité de sous-location (en principe interdite sauf cas exceptionnels)
Il contient également :
- Un état des lieux établi soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié,
- Un état des risques naturels et technologiques,
- Et, pour les surfaces supérieures à 2.000m², une annexe verte (annexe environnementale) comportant : un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...), leur consommation réelle d'eau et d'énergie, la quantité de déchets générée.
Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.
Il convient d’en faire une lecture attentive, afin de connaître ses droits et devoirs. C’est bien sûr le cas de la répartition des charges et des frais de travaux (bien que la loi Pinel les encadre bien mieux que par le passé), mais surtout de la clause de garantie solidaire, généralement présente pour prévoir les cas de cession de bail.
La durée du bail
Les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans, une durée protectrice pour le locataire, qui peut exploiter son activité avec une visibilité dans le temps importante. Le contrat peut bien sûr fixer une durée supérieure mais en aucun cas inférieure.
Le locataire peut quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans, soit au bout de 3, 6 et 9 ans. Les conditions de résiliation prévoient en général un délai de prévenance de 6 mois avant la date prévue.
Attention : pour donner son congé le locataire doit le signifier :
- Par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception s'il s'agit de donner congé à l'expiration d'une période triennale, ou pour un départ à la retraite,
- Uniquement par acte d'huissier s'il s'agit de donner congé pour le terme du bail ou en cours du bail tacitement prolongé.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé que par acte d'huissier, à la fin du bail. Dans le cas où le bail n’est pas terminé, il devra une indemnité d’éviction au locataire.
Le loyer et autres éléments de prix
Le montant du loyer est librement déterminé par le propriétaire, en général basé sur la valeur locative, elle-même fonction de différents critères :
- Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...),
- Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail),
- Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété,
- Facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple),
- Prix pratiqués dans le voisinage...
A noter que si le bail est signé « tous commerces » (sans restriction d’activité comme par exemple restaurant, boite de nuit, bar…), le loyer sera en général plus élevé que s’il est restreint à un type d’activité.
Le montant de ce loyer peut être revu à la fin de chaque période de 3 ans (révision triennale). L’augmentation ne peut normalement pas être supérieure à la variation de l’indice INSEE, sauf si l’une des deux parties réussit à prouver qu’une variation (dans un sens ou dans l’autre) est justifiée.
Les autres éléments de prix à prendre en compte sont :
- Le pas de porte : à verser en général au propriétaire des murs lorsqu’il s’agit d’un local vacant.
- Les charges, impôts, redevances et taxes : à ce titre le contrat de bail doit comporter un inventaire complet, précis et limitatif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au local loué, indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire, et en préciser la répartition entre les divers locataires en cas d’immeuble avec plusieurs locataires, selon la surface exploitée.
- Le montant du dépôt de garantie