Taxe foncière et bail commercial
La taxe foncière est un impôt local supporté par le propriétaire d’un bien immobilier. Elle est valable pour les particuliers comme pour les entreprises. Des modifications importantes sont réalisées par la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014. À quoi correspond précisément la taxe foncière ? Quels sont les changements apportés par la loi de 2014 ?
Principe et définition de la taxe foncière
Qui paye la taxe foncière dans le cadre d’un bail commercial ?
La taxe foncière est un impôt local exigé chaque année aux propriétaires d’un bien immobilier. Cet impôt est mis en place dans le but de recenser l’ensemble des ressources fiscales de chaque commune. Le propriétaire peut être un particulier ou une entreprise.
En suivant ce principe, la taxe foncière doit être payée par le propriétaire, et donc, dans le cas d’un contrat de bail commercial, par le bailleur.
Dans les faits, cet impôt est souvent supporté par le locataire du local commercial. Nous verrons plus bas dans quelles conditions.
Quels sont les biens éligibles à la taxe foncière ?
Plusieurs biens immobiliers sont concernés par le paiement de cet impôt local :
- les propriétés bâties, c’est-à-dire les constructions à usage d’habitation ou à usage professionnel ;
- les propriétés non bâties, c’est-à-dire les terres sans construction comme les étangs ou les terres rurales.
Attention : la taxe foncière est à différencier de la taxe d’habitation payée chaque année par l’occupant, que ce soit le propriétaire ou le locataire.
Comment est calculée la taxe foncière ?
Chaque année, le montant de la taxe foncière est réévalué. Ce calcul est basé sur :
- la valeur locative cadastrale du bien : cela correspond à la valeur que le bien pourrait obtenir en cas de mise en location selon les conditions actuelles du marché. Son montant est calculé à nouveau chaque année afin de prendre en compte l’évolution des loyers en France ;
- le coefficient de revalorisation : le montant de ce coefficient est fixé chaque année par la loi de finance du gouvernement ;
- le taux d’imposition des collectivités locales : les communes agissent en votant chaque année un taux applicable sur le paiement de la taxe foncière.
Quelle est la base d’imposition de la taxe foncière ?
Concernant une propriété bâtie, le montant de la base d’imposition correspond à la moitié de sa valeur locative. Un abattement de 50% forfaitaire est ainsi obtenu.
Pour les propriétés non bâties, l’abattement est de 20% et le montant de la base d’imposition est donc de 80% sur la valeur locative du bien en question.
À noter : pour avoir le montant de la taxe foncière à payer, il faut ajouter le taux d’imposition fixé chaque année par les collectivités territoriales.
Cette taxe foncière doit être payée chaque année aux alentours du 15 octobre. Le paiement peut s’effectuer par voie postale (chèque) ou par voie dématérialisée. Elle est établie au nom du propriétaire.
Attention : depuis 2018, si le montant de votre taxe foncière est supérieur à 1 000 euros, vous avez l’obligation de la payer par voie dématérialisée.
Les modifications apportées par la loi Pinel
Avant la loi Pinel du 18 juin 2014
Avant 2014, le principe était de laisser une très grande liberté aux parties pour la rédaction du contrat de bail. Le bailleur pouvait alors choisir de mettre à la charge de son locataire le paiement de la taxe foncière.
Pour cela, il ajoutait une clause dans le contrat précisant le paiement de cet impôt par son locataire.
Attention : la taxe foncière doit, en principe, être supportée par le propriétaire. Si aucune clause ne précise le paiement par le locataire, l’impôt local est imputé au propriétaire (bailleur) du contrat de bail.
Pour éviter les dérives et améliorer la transparence, de nouvelles conditions ont été mises en place dans le cadre de la loi Pinel, instaurée le 18 juin 2014.
Après la loi Pinel : améliorer les droits et les obligations des parties
L’objectif de la loi Pinel est d’encadrer les droits et les obligations des parties, notamment sur les charges imposées aux locataires. Pour cela, elle oblige le bailleur à conserver à sa charge plusieurs frais précisés par le décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.
C’est le cas avec :
- les travaux de mise aux normes, notamment en cas de vétusté des lieux ou de nouvelles réglementations ;
- les honoraires liés à la gestion du local commercial ;
- les grosses réparations concernant la solidité ou la structure générale de l’immeuble (ravalement de façade) ;
- les dépenses liées aux locaux commerciaux inutilisés ou utilisés par d’autres locataires dans un immeuble collectif.
À noter : la loi ajoute l’article L.145-40-2 dans le Code de commerce, qui précise que le contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes répartis entre les deux parties.
Cependant, la taxe foncière n’est pas présente dans la liste ci-dessus.
Ainsi, cette modification législative ne vient pas supprimer la possibilité pour le bailleur de faire payer la taxe foncière à son locataire. Il peut donc continuer à insérer une clause dans le contrat de bail commercial pour lui faire supporter cette dépense.
En définitive, les propriétaires conservent la possibilité de faire supporter à leur locataire le paiement de la taxe foncière. Néanmoins, ils doivent veiller à respecter les nouvelles obligations en ce qui concerne le paiement des charges.