Pas de porte : informations clés

Plusieurs clauses particulières peuvent être insérées dans un contrat de bail pour encadrer les relations contractuelles entre les deux parties : locataire et bailleur. Le pas de porte confère un droit supplémentaire au bailleur et une obligation au locataire. Avant de s’engager sur un contrat contenant une telle clause, il est nécessaire de comprendre son utilité et les conséquences sur les deux parties concernées.

Définition du pas de porte

Le pas de porte est une clause juridique particulière insérée dans un contrat de bail commercial. Elle confère une obligation au locataire.

En effet, elle permet au bailleur d’exiger une somme d’argent au locataire au moment de son entrée dans les lieux. C’est une sorte de condition de mise à disposition des locaux professionnels. On parle alors couramment d’un « droit d’entrée ». Cette somme peut être demandée uniquement lors de la conclusion du bail et lorsque le local est vide.

Attention : le montant de cette somme est librement fixé par les parties. Elle fait donc partie intégrante de la négociation entre bailleur et locataire.

Cette somme peut représenter, pour le bailleur, un complément de loyer. Le pas de porte est souvent instauré pour permettre au bailleur de se protéger contre la hausse des valeurs locatives du secteur des locaux loués. En effet, les révisions de loyer sont particulièrement encadrées dans le cas d’un bail commercial. Cette clause supplémentaire confère alors une garantie pécuniaire au bailleur.

Mais cette somme peut, dans des cas plus rares, représenter une indemnité compensatrice. C’est notamment le cas lorsque le bailleur confère au locataire la propriété commerciale des locaux professionnels. Cette dernière offre au locataire le droit au renouvellement du bail commercial.

À noter : dans ce cas, si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction !

Il est aussi possible que cette somme soit considérée comme un supplément de loyer et dans le même temps, comme une indemnité compensatrice. Dans ce cas, le pas de porte est dit « mixte ».

Comment intégrer le pas de porte dans le contrat de bail ?

Son montant est librement fixé par les parties. Ainsi, il peut alors être négocié lors de la rédaction du document juridique liant le bailleur au locataire.

Pour qu’il soit valable, il est nécessaire d’insérer une clause dans le contrat de bail. Cette dernière doit être rédigée de manière claire et non équivoque.

Pour cela, elle doit préciser :

• le montant convenu par les parties,
• la nature du pas de porte (supplément de loyer ou indemnité compensatrice ou mixte),
• les conditions liées à cette clause.

Ainsi, la mise en place d’une telle clause ne peut pas se faire sans avoir un but particulier. Le bailleur ne peut pas décider de demander une somme supplémentaire au locataire sans aucune raison justificative.

Une fois le contrat de bail signé par les parties, le locataire s’engage à payer le bailleur avant son entrée dans les locaux.

Les conséquences fiscales et comptables

La nature du pas de porte emporte des conséquences fiscales et comptables différentes pour les parties au contrat de bail. Il est donc impératif de bien comprendre son mécanisme pour ne pas se tromper lors de sa mise en place.

Attention : si son montant est considéré à la fois comme un supplément de loyer et une indemnité compensatrice, il faut réaliser deux traitements comptables et deux traitements fiscaux différents.

Le supplément de loyer engendré par le pas de porte oblige le bailleur à inscrire ce montant au sein de ses revenus fonciers. Par contre, ce supplément est assujetti à la TVA. Son imposition peut être étalée sur la durée du bail. Pour le locataire, le montant peut être déduit des charges de ses résultats en pourcentage, déterminé sur la durée du contrat de bail.

Si le montant du pas de porte est considéré comme une indemnité compensatrice, il est enregistré au sein des actifs incorporels et il n’est pas déductible au niveau fiscal pour le locataire. Cette charge n’est pas non plus amortissable. Le bailleur n’est pas imposé sur le montant perçu.

Attention : il ne faut pas confondre pas de porte et droit au bail !

En effet, le droit au bail est une somme d’argent versée par le nouveau locataire au locataire sortant pour reprendre un bail existant, sous les mêmes conditions. Le bailleur ne perçoit rien lors de cette transaction. De plus, son paiement intervient lors de la reprise du bail et non lors de sa création. Par contre, son montant est aussi librement fixé par les parties présentes au sein du contrat de bail.

En définitive, le pas de porte est une somme supplémentaire inscrite dans le contrat de bail et imposée au locataire avant son entrée dans les locaux professionnels par le bailleur.