Comment estimer un commerce ou une boutique ?
La mise en vente de vos murs commerciaux ne saurait tarder ? Il est alors bon de connaître les différents éléments importants à observer pour fixer le juste prix de votre local. Si vous n’êtes pas particulièrement un expert en ce domaine, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial pour vendre vite et au meilleur prix.
La différence entre les murs et le fonds de commerce
Fonds de commerce et murs peuvent être confondus, et pourtant, dans la pratique, ils sont bien à distinguer.
Le fonds de commerce est utilisé par le locataire du bail commercial. Il acquiert le fonds de commerce afin d’y vendre ses produits ou ses services à sa clientèle. Il appose son enseigne et le nom commercial de son entreprise sur la devanture.
Au contraire, les murs commerciaux sont acquis par le bailleur. Celui-ci souhaite investir pour réaliser un investissement locatif professionnel. Ces murs commerciaux représentent ce qu’on appelle communément le local commercial. Il les louera ensuite à un locataire afin qu’il y exerce son activité professionnelle.
À noter : il est possible d’acheter des murs commerciaux déjà occupés par un locataire. Dans ce cas, le bailleur n’a pas à procéder à la recherche d’un locataire pour occuper ses locaux commerciaux.
Ainsi, juridiquement, fonds de commerce et murs commerciaux sont deux entités différentes puisqu’elles n’entraînent pas les mêmes effets juridiques. Pour organiser leurs relations professionnelles, les parties – bailleur et locataire – mettent en place un contrat de bail commercial.
Les critères à observer pour estimer un fonds de commerce
Vendre un fonds de commerce suppose la mise en vente des outils de travail, de l’équipe en place et de la clientèle.
C’est le cas par exemple lorsque le locataire d’une boulangerie, dans un bail commercial, souhaite céder son activité. Il procède à la mise en vente de l’ensemble des éléments qui composent le fonds de commerce. Le bailleur reste propriétaire du local commercial lors de la mise en vente du fonds de commerce par son locataire.
Dans ce cas, plusieurs éléments doivent être examinés pour estimer la valeur du fonds de commerce concerné :
- Les modalités prévues dans le bail commercial : si la durée restante du bail est faible ou bien si certaines conditions sont contraignantes pour le locataire, il est courant de moduler la valeur du fonds de commerce.
- L’état des locaux : la valeur du fonds est directement impactée par l’espace des locaux concernés. L’état général est aussi un critère à prendre en compte, tout comme l’état des outils de travail.
- L’emplacement géographique des locaux influence aussi la valeur du fonds de commerce : une situation en plein centre-ville a plus de valeur qu’un local excentré sur une route peu passante.
- Les salariés du fonds de commerce : plus l’équipe en place est autonome et qualifiée plus la valeur du fonds de commerce est importante. À l’inverse, des salariés nouveaux dans l’entreprise et sans grande expérience dans l’activité professionnelle impactent peu sa valeur.
- La clientèle de l’entreprise joue un rôle important dans l’élaboration du prix du fonds de commerce.
- Il faut aussi observer la situation économique de l’activité professionnelle pour déterminer efficacement son prix.
L’estimation d’un fonds de commerce n’est donc pas une chose aisée. En effet, il n’y a pas de formule toute prête qui permette de poser clairement un montant sur le fonds.
Les acquéreurs intéressés réalisent couramment une négociation en se basant sur les mêmes éléments pour modifier le prix estimé au départ.
Les critères à observer pour estimer les murs
Pour l’achat de murs commerciaux, d’autres éléments sont à observer. Il s’agit de :
- leur emplacement géographique : un local bien situé peut facilement être loué pour le bailleur ;
- la rentabilité du local, notamment si l’acquéreur souhaite réaliser un investissement locatif : il faut observer le montant du loyer, le niveau des charges et la surface commerciale des locaux concernés ;
- l’occupation actuelle du local : la valeur des murs est influencée directement si ceux-ci se vendent loués ou non. Le nouveau propriétaire n’aura pas à chercher un locataire s’il y en a un compris dans la vente.
Pourquoi se faire accompagner par des professionnels ?
Définir le bon prix dès le départ
L’estimation d’un local commercial ou d’un fonds de commerce ne s’improvise pas. En effet, la fixation du prix conditionne ensuite le temps nécessaire pour la vente du fonds de commerce ou des murs commerciaux.
Il est donc important de se faire accompagner pour fixer un prix juste et optimiser ses chances de vendre. Un spécialiste de l’immobilier d’entreprise peut aussi vous conseiller sur les aménagements à réaliser afin de vendre à un meilleur prix. Des conseils pertinents et utiles pour rentabiliser votre cession !
Être guidé dans toutes les étapes de la vente
Faire le choix de passer par des professionnels compétents permet aux deux parties – vendeur et acquéreur – de gagner en sérénité et de sécuriser la transaction.
Vendre une entité juridique nécessite de suivre des délais particuliers et une procédure spéciale. Les professionnels vous guident afin de sécuriser chaque étape de votre cession commerciale.
À noter : l’accompagnement par des équipes professionnelles vous permet de respecter toutes les formalités juridiques et administratives nécessaires lors de la vente d’un fonds de commerce ou de murs commerciaux.
En définitive, il est important de bien comprendre l’estimation propre à chaque entité juridique pour se faire accompagner par des professionnels compétents lors de la vente.